この記事で分かること
- 東京都の人口が、いまどうなっていて、推計ではいつがピークとされているか
- 首都圏の新築マンションの供給戸数と、東京都区部の中古マンションの成約件数
- 本文が並べていた税金のうち、率や金額が決まっているものの、いまの数字と大田区の窓口
2026年9月に、人口推計・新築供給・税の軽減の数字を書き足しました。
ここ数年で空き家問題の話が
メディア、マスコミ
報道されることが増えました。
空き家が増え続けて
本当に今後、家を購入してしまったら
将来買い手がつかなくなるのでは？
という質問受けます。
結論から言いますが
東京都内ないし埼玉県、千葉県、神奈川県
一都三県は、問題ないです。
（それ以外の県もあります）
もちろん、東京都でも駅からも遠すぎて、
車で40分、50分の場所、
埼玉、千葉、神奈川も同じようなエリアは
とても厳しいです。
マスコミ、メディアは、
全体的な話をするので
全てが同じだと一般人は
勘違いします。
現場からお伝えすると、土地を欲している
業者、個人はたくさんいます。
でも、なかなか土地が買えないという状況。
テレビやマスコミでは、そんな情報の
報道はしません。
空き家問題の報道は、日本全体的に考えると
土地活性化し、効果はあります。
日本の経済は、90％以上が
中小企業で支えられてます。
そして、日本の経済が大きく動くものとしては、
不動産市場、車市場、そしてスマホ市場だと
思います。
不動産が動くという事は
日本、そして働いているみなさんも
恩恵があります。
建築関係が動き、雇用が働き、
司法書士、火災保険、
インテリア、家具、引っ越し、
様々な分野で動き始めるからです。
そして、税金も関わりが多く
不動産取得する税金、毎年の固定資産税、
譲渡所得税（売却する時の税金）
登記する際の登録免許税、
契約に貼る為の印紙（税）
銀行とローン契約する時の印紙（税）
数え上げたらキリがありません。
という事は、
利用してない土地を活用する事は、
日本の経済に、とってもいいこと。
でも、購入者からすると
将来のことを見据えて
検討しますから、
本質を見極めないといけません。
土地が余っている、売れなくなるという
解釈を持つことは決して正しい意見に
なりません。
特に不動産市場、大手ハウスメーカー
建築事業部は、かなり大変な状況です。
いい場所の土地が販売されませんから
おのずと建築する人も減り、
建築する業者も仕事が減ります。
10年前から大手ハウスメーカーは
予測しており、リノベーション事業へ
転換していました。
一都三県に人口が集中しているから
土地が少なるのは当然です。
地方は人口が減り、
都内へ人口が流入しますから
建築する人は減ります。
都内はさらに土地がないので
利便性良いマンションに
移住することになります。
このサイクルを大手企業は
先を見越して、リノベーション事業を
していました。
今後購入する上で、どんな物件が
需要があり、売りやすいかは
見えてきます。
今後の空き家問題の解決として
僕なりの考えをお伝えします。
実家の家や利用しない家があり
売り手がいなければ
リノベーションして、
ウィークリー、マンスリーマンション
一時賃貸、民泊、
アドレスホッパー（定住しない人）
多目的に利用してみましょう。
売り手がいなければ、
他の人に利用してもらうように
価値を高めていき、
収入を確保することが
望ましい時代です。
固定資産税などの支払いもありますし
家を利用しないと、痛みも激しくなります。
更地にするとそもそも固定資産税が高くなり
いち早く行動することをオススメします。
ルームシェアやレンタルオフィスが
時代の流行なので、
利用しない自宅もそうなっていくでしょう。
実家に高齢者が1人住んでいるから
都内に引っ越しさせたい、売れるうちに
売りたいという家が多いですが、
当の本人は、実家に居たい。
ここで生涯を終えたいという高齢者が
大半です。
（この話も本当によく聞きます）
無理に動かそうとしないで、
そうなった時期に動ける準備をして
もらえたらなと思います。
空き家問題も問題ない
10年、15年後の資産価値を
手に入れることができる。
セミナー随時開催してます。
人口の数字は、いまこうなっています
本文は「一都三県に人口が集中している」「地方は人口が減り、都内へ人口が流入する」と書いていました。東京都の人口（推計）は、2025年10月1日で14,273,066人、2026年8月1日で14,303,513人です。いまも増えています。
一方で、東京都の新しい将来推計では、東京都の人口は2030年の1,426万人がピークで、2060年に1,278万人、2065年に1,231万人（2020年比で約1割減）とされています。全国は2060年に9,615万人です。
出どころ: 東京都「東京都の人口（推計）」、東京都政策企画局「東京都の人口予測」（2020年国勢調査をもとに推計）、国立社会保障・人口問題研究所「日本の将来推計人口（令和5年推計）」。
本文が言う「10年、15年後」は、この推計のピークをまたぐ長さです。増え続ける前提で考えるか、ピークをはさむ前提で考えるかで、見え方は変わります。どちらが当たるかは、いまの数字だけでは決まりません。
土地が出ないと、新築はここまで減りました
本文の「いい場所の土地が販売されないから、建築する人も減る」「大手は先を見越してリノベーション事業へ転換していた」という話は、供給の数字に出ています。首都圏の新築分譲マンションの供給戸数は、2018年の37,132戸から2025年の21,962戸まで減りました。1973年以降でいちばん少ない戸数です。中古マンションの成約件数は、2016年に新築の供給戸数を上回りました。
出どころ: 不動産経済研究所「首都圏新築分譲マンション市場動向」（2025年のまとめ、2026年1月26日）。
本文の「将来買い手がつかなくなるのでは」という問いに近い数字は、成約の件数です。東京都区部の中古マンションの成約件数は、2020年の15,087件から2025年の21,912件になりました。買う理由の整理はこちら → なぜ家を買うのか。
出どころ: 東日本不動産流通機構「首都圏不動産流通市場の動向」2016年・2020年・2025年の年報、月例マーケットウォッチ2026年8月度（2026年9月10日公表）。区や地区の単位の成約価格は公表されていないので、東京都区部の値です。2025年の件数は、同機構が「成約登録適正化のためのシステム改修が件数に影響している可能性」を注記しています。
本文に出てくる税金の、いまの決まり
本文は、不動産取得税、固定資産税、譲渡所得税、登録免許税、印紙税を並べていました。このうち、率や金額がはっきり決まっているものを書きます。
| 税 | いまの軽減後の率・額 |
|---|---|
| 登録免許税（土地の売買による所有権移転） | 1000分の15（令和11年3月31日まで） |
| 登録免許税（住宅用家屋の所有権移転） | 1000分の3（令和9年3月31日まで） |
| 登録免許税（抵当権の設定） | 1000分の1（令和9年3月31日まで） |
| 印紙税（売買契約書・1,000万円超5,000万円以下） | 1万円 |
出どころ: 租税特別措置法施行令 第42条第1項第2号（e-Gov法令検索で現行条文を確認）、国税庁「不動産売買契約書の印紙税の軽減措置」。
古い実家を売る、買うときに関わるのが築年数の扱いです。登録免許税の軽減も、不動産取得税の中古住宅の軽減も、いまは「昭和57年1月1日以後に建築されたもの」または「地震に対する安全性の基準に適合すると証明されたもの」で決まります。よく言われる「築25年以内」という条件は、いまの条文にはありません。
出どころ: 租税特別措置法施行令 第42条第1項第2号、地方税法施行令 第37条の18第3項。
大田区で不動産を取得したときの不動産取得税の窓口は、大田都税事務所（大田区新蒲田1-18-22）です。取得後30日以内に登記すれば、原則として申告は要りません。
