不動産売却を査定する際の豆知識
～中古マンション編～
いま、現場ではどんな不動産売却活動が
行われているのか？
本当の情報とは、何が正確なのか？
そして、売却査定する際の豆知識を
お伝えします。
皆さんは、
不動産を売却する際にどうしますか？
①住んでいるマンションに売却（販売）があるか
②販売があった場合、階数や広さを調べる
③上階や下階によってある程度目安をつける
④一括査定サイトを利用する
⑤不動産会社に何社も見積もるが意外にバラバラ
⑥なんだかんだ言っても一番高い会社を選択
②の販売がもし無かったとしても、
近隣のマンションや似たような物件を
探してリサーチすると思います。
という流れが王道です。
それをしても最終的には、
④の一括査定サイトに
登録してしまう事がほとんどです。
なぜなら、
各ブログやネットの書き込みには
色々な会社から見積もりを
とりなさい！
各社、金額がバラバラなので、
「あなた損しますよ」という広告も兼ねて
謳っているサイトがとても多いからです。
結論を言いますと、
一括サイトはおススメしないです。
まずは、登録した瞬間に
大手不動産会社から
電話が掛かりまくります。
※すでに購入した人は、
経験済みの引越し屋の一括査定と
同じレベルです汗
何社からも電話攻撃（口撃）が
始まります。
1件目の内覧の時間設定をしたら、
次から、次へと電話が掛かってきて、
半日が潰れてしまいます。
そして、
大手不動産屋の見積もり査定書は
とても分厚いんです（笑）
こんだけ調査しましたーと、
とにかくありとあらゆる資料を
持ってきます。
僕から言わせると、数字をいれると
ありとあらゆる数字が瞬時に出て、
簡単に資料は何十枚と作成できます。
大手不動産さんとしては、
とにかく、売りの依頼がほしいんです。
というか、もう売りの依頼（媒介契約書）
を締結するのが仕事になってます。
そうなると、いかに高い見積もりにして、
売主に納得してもらうか、作戦を練ります。
何度も売ったり買ったりしてない
一般人ユーザーは、上手い話しに
乗ってしまうので、仕方がありません。
やはり、
高く売れるなら
高く見積もってくれた会社に
依頼してしまいます。
なぜ、こんな事が起きるのか？
ここに時代の背景があります。
不動産会社、営業マンの簡略化です。
今では、スキルや知識がなくても
誰でもできるように不動産会社全般が
分業制になりつつあります。
効率化を図るという意味もありますが
高額商品なのに、
そんな事があっていいのか？
疑問に思います。
不動産屋なのに、
道も知らない、物件も知らない
相場や街も知らないで、
何を伝えるのでしょうか？
今後のAIも視野、
展開を入れてるんのかもしれません。
AIに関しては、
決して否定するつもりはないです。
どちらかというと、
かなりデータ化されるので
より適正価格になればいいと思います。
こちらのが健全ではありますが、
それでもデータでは
カバーできないこともあるんです。
一番懸念されることは、
データ改ざんが
なければいいのですけれど（笑）
不動産屋として、
何をプロとしてやるべきなのか
改めて考える必要があると実感してます。
日本の職人が、
プロとしてものになるには
5年だなとか10年はかかるよと
聞きます。
あながち、間違ってないと、
いちいち同感することがあります。
不動産屋も、ある程度年齢制限をしても
いいのでは？と
個人的には考えてしまいます。
話は戻しますが、
売却査定をする際は、
いくらが妥当な価格なのか
一番早いのは、
そのマンションの成約事例を
見ることです。
過去の成約事例があるのなら、
それが正確な答えです。
自分の家だけが特別高くなるわけでは
ありません。
色々なサイトの情報、分厚い資料を
持ってきて、見せられても
表面的な情報になります。
成約価格が、現在より
1年ないし2年経過してるなら
同じ価格とはならず、
多少下げる必要もありますが、
そんなに気にしなくても
よいです。
そして、階数ですね、
上の階と下の階であれば
価格は変わります。
そして、同マンション内で
売り物件があったら、、、
ここで
リアルなお話しします！！！
その売り出し金額は、売れた、
もしくは成約した価格ではない
という事をまず覚えておいてください。
みなさん錯覚を起こしますが
売れているなら、販売されてないのは
当たり前ですが（笑）
売りに出している＝売れてない
ここはイコールです！！！
そして、いつぐらいに販売されたのか
確認が必要になります。
1か月以内なら比較対象とはなりませんが
半年以上経過していたら、その金額では
売れない（売れてない）という事です。
時間をかけて売却するのは、
鮮度が落ちている
回転ずしのネタと一緒です。
ネットにずっと販売されていれば、
探しているユーザーは、
あーまだ売れてないんだなと認識します。
基本的に、探されている方々は、
数か月ネットを見ている傾向があります。
いわゆる、事前調査をすでに
しているという事です。
相場観や販売している物件は
ユーザーの頭に入ってます。
そんな、ネタが古い物件は、
回転ずしでネタがずっと
回り続けている状態と同じです。
人が利用しているものが不動産です。
僕は、不動産は生き物、と言ってます。
新鮮なうちに販売活動することが
買い手にも売り手にも、ストレスなく
売買することが本来の姿だと思います。
一般エンドユーザーは、売却活動は
何度もしてませんから、そんな早く
売れるものでもない
という固定概念があります。
そして、早く売れると
もっと高く売れたんじゃないか？
と疑われるのも事実です。
そんな疑問をもつのではなく、
早く売却できたら
自分の相場観が間違ってなかった、
不動産仲介会社もいい提案してくれた、
そして、何より購入してくれた人が
喜んでくれた。
これがとても大事になってきます。
このような売買取引は、引渡し後も
ほぼトラブル発生はありません。
お互い気持ちよく取引をしているので
後々から問題が起きることは極めて
少ないのです。
世の中ってよくできてますよね。
喜んでもらえることは、
お金には変えれませんが、
突き止めると
最終的には、トラブル発生ないから
お金もかからない。
このことが分かると
もっと健全な取引ができると思います。
情報に迷ったら、
根拠を突き止める事により
冷静に判断ができるようになります。
皆さんがよりよい売却ができますように^^
