中古マンションの住宅ローン。金利はどうなのか？

中古マンション購入する際に
住宅ローン金利って、物件によって変わるの？

中古マンションだから住宅ローン
金利優遇が低い（少ない）
（あまり優遇ができない）
と購入考えている人もいるかと思います。
そんな人の為にお話しします。

結論から言いますと、
そんなことはありません。
もちろん全てではありませんが、
基本的には金利優遇が適用されます。
各銀行によって審査金利が違いますので
金利優遇の幅も変わってきます。

※審査金利　銀行が住宅ローンを貸す際に
目安にしている金利の事です。
大手銀行は3％～3.5％前後です。
ネット銀行は1％後半の審査金利も
あるので、上手く使い分けましょう。
（その分厳しくみます）

フラットは固定金利の金利が審査金利
なので1.36％（平成29年10月29日）
審査金利が低いほど、住宅ローンを
借りれる金額が大きくなるという事です。

銀行が住宅ローンを金利優遇で
一番目安にしているのが属性です。
どんな仕事場か、上場会社、非上場会社、
公務員か自営業などを見て判断してます。

さらに年収、年齢、自己資金です。

その次がマンションの内容が
順番としてきます。
「へえ～そうなんだ」と思った方々が
多いと思います。

銀行の判断基準の順番は人が先です！

マンションの内容を見るポイントして
①築年数
②管理状態（管理会社or自主管理）
③エリア（地域）
④駅距離

上記がある程度のポイントになってきます。
その中でも、やはり①築年数ですが、
最近の銀行は基準になっているようです。

あまりにも築年数が古いと
60年－現在の築年数＝借入できる年数
の基準にしている銀行が増えてます。

例）昭和58年10月　築年数
34年経過している
60年－34年＝26年　借入年数となります。
銀行によっては、築年数を見ない
銀行もありますので、
全てではありません。

耐震診断をして基準に満たしてない
中古マンションは、厳しい評価を
している傾向が強いです。
※耐震診断で満たしてないから
絶対ダメということではありません。

次の②管理状態ですが、自主管理を嫌う
銀行が多いです。
戸数が少なかったり、資産価値として
評価が低くなるようです。

もちろん、現地をみると非常にきれいに
している自主管理のマンションも
多いのですが
紙面で判断する銀行にとっては、
評価が低くなります。
「現地を見てくれたらいいのになぁ」と
思ったりします。

また、自主管理が戸数が少ない場合が
ありますので
10戸以下だと評価が低かったり、
ローン自体が
厳しい回答が出たりします。

修繕積立金がその分少なくなり、
（貯まらなくなり）
おのずと大規模修繕の工事が出来なくなり、
資産価値がさがるでしょ、という見解です。

③地域（エリア）と④駅距離は、
東京都なら23区内など、栄えている
街であれば問題ないと思います。
駅距離に関しても、よっぽど遠くなければ
さほど影響はないと思ってよいでしょう。

銀行は、属性ありきで考慮していると
思う事が多々あります。

例えば、築古いマンションで50年、
リノベーション済み、
自主管理、総戸数が9戸という条件
で販売されている中古マンションとします。
内容的には厳しい案件ではありますが…

仕事の勤務先が、公務員（上場企業）
だったりすると、
借入年数　35年
借入金額　満額＋諸経費融資分
マンションの担保評価が、
自主管理や戸数が少なくても、
住宅ローン金利最大優遇が
取れたりします。

もちろん、非上場などでも、
銀行によっては、優遇金利をしてくれます。

ただし、自営業や個人事業主には、
昔から変わらず、厳しい評価です。
自己資金が必要だったり、収入証明の
書類が多かったりします。
金利優遇もさほど優遇幅がとれないので
期待をしないほうが良いかもしれません。

フラット35に関しては、
属性はあまり気にしない傾向です。
どちらかというと、物件に対して、
適合証明書の取得と
フラット35Ｓ仕様になっていれば
5年間もしくは10年間で
－0.25％優遇してくれます。

中古マンションは、
お風呂に手すりを付ければ
フラット35Ｓ（5年間）が適用になります。

そんな簡単にでいいのと思いますが
ウソみたいな本当の話しです。
もし手すりがついてなければ
是非手すりを付けて
フラット35Ｓにしましょう。
費用はかかっても3万円ぐらいですので。

10年間のフラット35Ｓを利用したい場合は、
住宅の技術基準レベルが高くないと
厳しいので
新築マンションか比較的新しいマンションが
適用されてます。

金利優遇は取れるに越したことはないですが
優遇ありきになってしまって、
物件が選択できなくなるようなことは
やめておきましょう。

ここ最近の大手メガバンク系の銀行は
ネット銀行利用者が増えてきているので、
金利で勝負より、
案件の内容で勝負してます。