中古マンションの住宅ローン。金利はどうなのか?

中古マンション購入する際に 住宅ローン金利って、物件によって変わるの? 中古マンションだから住宅ローン 金利優遇が低い(少ない) (あまり優遇ができない) と購入考えている人もいるかと思います。 そんな人の為にお話しします。   結論から言いますと、 そんなことはありません。 もちろん全てではありませんが、 基本的には金利優遇が適用されます。 各銀行によって審査金利が違いますので 金利優遇の幅も変わってきます。   ※審査金利 銀行が住宅ローンを貸す際に 目安にしている金利の事です。 大手銀行は3%~3.5%前後です。 ネット銀行は1%後半の審査金利も あるので、上手く使い分けましょう。 (その分厳しくみます) フラットは固定金利の金利が審査金利 なので1.36%(平成29年10月29日) 審査金利が低いほど、住宅ローンを 借りれる金額が大きくなるという事です。 銀行が住宅ローンを金利優遇で 一番目安にしているのが属性です。 どんな仕事場か、上場会社、非上場会社、 公務員か自営業などを見て判断してます。 さらに年収、年齢、自己資金です。   その次がマンションの内容が 順番としてきます。 「へえ~そうなんだ」と思った方々が 多いと思います。 銀行の判断基準の順番は人が先です!   マンションの内容を見るポイントして ①築年数 ②管理状態(管理会社or自主管理) ③エリア(地域) ④駅距離   上記がある程度のポイントになってきます。 その中でも、やはり①築年数ですが、 最近の銀行は基準になっているようです。 あまりにも築年数が古いと 60年-現在の築年数=借入できる年数 の基準にしている銀行が増えてます。 例)昭和58年10月 築年数 34年経過している 60年-34年=26年 借入年数となります。 銀行によっては、築年数を見ない 銀行もありますので、 全てではありません。 耐震診断をして基準に満たしてない 中古マンションは、厳しい評価を している傾向が強いです。 ※耐震診断で満たしてないから 絶対ダメということではありません。   次の②管理状態ですが、自主管理を嫌う 銀行が多いです。 戸数が少なかったり、資産価値として 評価が低くなるようです。 もちろん、現地をみると非常にきれいに している自主管理のマンションも 多いのですが 紙面で判断する銀行にとっては、 評価が低くなります。 「現地を見てくれたらいいのになぁ」と 思ったりします。   また、自主管理が戸数が少ない場合が ありますので 10戸以下だと評価が低かったり、 ローン自体が 厳しい回答が出たりします。 修繕積立金がその分少なくなり、 (貯まらなくなり) おのずと大規模修繕の工事が出来なくなり、 資産価値がさがるでしょ、という見解です。   ③地域(エリア)と④駅距離は、 東京都なら23区内など、栄えている 街であれば問題ないと思います。 駅距離に関しても、よっぽど遠くなければ さほど影響はないと思ってよいでしょう。   銀行は、属性ありきで考慮していると 思う事が多々あります。 例えば、築古いマンションで50年、 リノベーション済み、 自主管理、総戸数が9戸という条件 で販売されている中古マンションとします。 内容的には厳しい案件ではありますが…   仕事の勤務先が、公務員(上場企業) だったりすると、 借入年数 35年 借入金額 満額+諸経費融資分 マンションの担保評価が、 自主管理や戸数が少なくても、 住宅ローン金利最大優遇が 取れたりします。 もちろん、非上場などでも、 銀行によっては、優遇金利をしてくれます。   ただし、自営業や個人事業主には、 昔から変わらず、厳しい評価です。 […]

中古マンションを文京区で考えているけど大丈夫?

中古マンション購入を文京区で 大丈夫なの? 文京区といえば東大! 勉強の街で、勤勉な人が多いですが 東京23区内で治安ランキング1位。 そんな文京区で、中古マンション購入? しても大丈夫をお話ししていきます。 さらに、魅力的な街や23区内で坂が 一番多いのも文京区は1位になってます。 まずは、このシリーズでおなじみの ※レインズ(REINS)に 中古マンションが 何件登録されている物件数をお伝えします。 ※レインズとは、 国土交通大臣により指定されている 不動産流通機構が運営している コンピューター・ネットワークに よる不動産流通のシステムです。 不動産会社は物件売却の依頼を受けると、 その物件をレインズに物件を登録します。 簡単に言いますと、不動産会社間同士で 物件がみれるポータルサイトです。 平成29年10月23日現在 登録数 688件 オーナーチェンジ(投資用物件) 居住として住めないマンション 271件(20㎡未満が多いです) 居住として住めるマンション 668件-271件=397件 書面による購入申込み 29件(のち投資8件) レインズはすぐに反映します! やはりすごく便利です。 文京区、直近1年間で成約した数 居住用としてのデータにする為 専有面積が20㎡以上+ワンルーム以外 としました。 431件(レインズより) 皆様も成約事例を調べる事ができます。 レインズマーケットインフォメーション ↑成約価格を基にした不動産取引 一度、確認して見て下さいね。 ということは、 販売数が397件 成約数が431件 需要と供給のバランスが 需要(成約)のが若干多いという 結果になりました。 このシリーズでは、説明してますが 簡単に言いますと、 販売数が多く、成約が少ない 供給過多 物件が安い 販売数が少なく、成約が多い 人気があり、物件が高い という事は、販売数(供給数)が少ないので 物件が高いという事ですね。 では文京区は、高いかどうか 検証してみます。 まず、成約数の431件の成約坪単価の 件数を確認すると 100万以下   5件 101万~150万 15件 151万~200万 45件 201万~250万 138件 251万~300万 109件 301万~350万 83件 351万~400万 60件 401万~450万 10件 451万~500万 8件 500万以上     1件 となってます。 平均相場が201万~250万が中心 だとわかると思います。 この金額が高いかどうかの判断に なってくるのかなと思います。 一番成約しているゾーンなので 相場は、基本的には住んでいる人が 決めているので、 売る人はその金額が相場だと認識して 売却価格を決めてます。 という事は、 少し高めでも販売(売却)してみようかな となります。 過去のブログを参照ください。 購入者はそれでも、妥当だと判断すれば 購入しますので、需要と供給のバランスが 上記のようになります。 簡単に言いますと、文京区は若干の 売り手市場です。 売る側の人が強いという事で、 買い手は、弱いというよりは、街や資産性が あると判断して購入してるという 状況だと思います。 251万~300万台も109件 301万~400万台も合計で143件です。 高くてもいいと判断した結果ですね。 ただ、文京区は坪単価500万円以上は 市場としては高いと判断されるようなので 価格設定(売却)の時は、 気をつけてください。 文京区 中古マンション 売買範囲 専有面積 20.00㎡~239.87㎡ 価格   1100万円~22000万円 1坪単価  122万円~549万円 築年数   昭和37年7月~ 投資用(居住できない)住宅は 20㎡以下や1000万以下ありましたが、 居住用としての範囲にしました。 文京区は、他の区に比べて […]

中古マンションの品川区相場

中古マンションの品川区で相場を 検証してみましょう! 品川区といえば、商店街が代表的。 東京23区内では、商店街の長さが1.3km 1位の戸越銀座商店街、そんな品川区で 中古マンション購入相場を お話ししていきます。 品川区で2大商店街のもう1つは、 武蔵小山商店街。こちらも東京23区内では アーケード(屋根付き)商店街としては 長さ1位(約800M)雨でも大丈夫なので、 とても便利過ぎます。 物価が安くて、 すでに住みやすさが伝わりますが まずは、このシリーズでおなじみの ※レインズ(REINS)に中古マンションが 何件登録されている物件数をお伝えします。 ※レインズとは、 国土交通大臣により指定されている不動産流通機構が 運営しているコンピューター・ネットワークに よる不動産流通のシステムです。 不動産会社は物件売却の依頼を受けると、 その物件をレインズに物件を登録します。 簡単に言いますと、不動産会社間同士で 物件がみれるポータルサイトです。 平成29年10月20日現在 登録数 886件 オーナーチェンジ(投資用物件) 居住として住めないマンション 289 件(20㎡未満が多いです) 居住として住めるマンション 886件-289件=597件 書面による購入申込み 17件(のち投資2件) レインズはすぐに反映します! やはりすごく便利です。 品川区、直近1年間で成約した数 居住用としてのデータにする為 専有面積が20㎡以上+ワンルーム以外 としました。 702件(レインズより) 皆様も成約事例を調べる事ができます。 レインズマーケットインフォメーション ↑成約価格を基にした不動産取引 一度、確認して見て下さいね。 ということは、 販売数が597件 成約数が702件 需要と供給のバランスが 需要(成約)のが多いという結果になりました。 このシリーズでは、説明してますが 簡単に言いますと、 販売数が多く、成約が少ない 供給過多 物件が安い 販売数が少なく、成約が多い 人気があり、物件が高い という事は、販売数(供給数)が少ないので 物件が高いという事ですね。 では品川区は、高いかどうか 検証してみます。 まず、成約数の702件の成約坪単価の 件数を確認すると 100万~150万 23件 151万~200万 115件 201万~250万 150件 251万~300万 192件 301万~350万 90件 351万~400万 84件 401万~450万 39件 451万~500万 7件 501万~550万 3件 となってます。 平均相場が251万~300万が中心 だとわかると思います。 この金額が高いかどうかの判断に なってくるのかなと思います。 一番成約しているゾーンなので 相場は、基本的には住んでいる人が 決めているので、 売る人はその金額が相場だと認識して 売却価格を決めてます。 という事は、 少し高めでも販売(売却)してみようかな となります。 過去のブログを参照ください。 購入者はそれでも、妥当だと判断すれば 購入しますので、需要と供給のバランスが 上記のようになります。 簡単に言いますと、 品川区は売り手市場です。 売る側の人が強いという事です。 買い手は、弱いというよりは、 街や資産性があると判断して 購入してる状況だと思います。 301万~350万、351万~400万円 足して174件あるので、 高くても資産性や市場を見た上で 判断されて購入しているのでしょう。 品川区 中古マンション 売買範囲 専有面積 10.12㎡~190.02㎡ 価格   980万円~22400万円 1坪単価  108万円~756万円 築年数   昭和35年10月~ 今までの区シリーズしてますが、 専有面積が10㎡というのはなかったかも しれません(笑) 寝るだけ?ということなのかも しれませんね。 築年数も相当古いですね。 […]

中古マンションの目黒区相場

中古マンションの目黒区相場を知りたい! そんなご要望にお応えします。 目黒区と言えば、東横線ブランド! 何のランキングで1位なの?と 気になりますが、 中古マンション購入しても大丈夫? をお話ししていきます。 目黒区1位は・・・、 意外かもしれませんが、 目黒区人口に対しての 女性が一番多く住んでいる比率が 1位なんです。 それに伴って、 新生児の母親の年齢35歳以上 割合が1位です。 目黒区=女性 という感じになっちゃいましたね(笑) まずは、このシリーズでおなじみの ※レインズ(REINS)に中古マンションが 何件登録されている物件数をお伝えします。 ※レインズとは、 国土交通大臣により指定されている不動産流通機構が 運営しているコンピューター・ネットワークに よる不動産流通のシステムです。 不動産会社は物件売却の依頼を受けると、 その物件をレインズに物件を登録します。 簡単に言いますと、不動産会社間同士で 物件がみれるポータルサイトです。 平成29年10月14日現在 登録数 735件 オーナーチェンジ(投資用物件) 居住として住めないマンション 224 件(20㎡未満が多いです) 居住として住めるマンション 735件-224件=511件 書面による購入申込み 14件(のち投資1件) レインズはすぐに反映します! やはりすごく便利です。 目黒区、直近1年間で成約した数 居住用としてのデータにする為 専有面積が20㎡以上+ワンルーム以外 としました。 395件(レインズより) 皆様も成約事例を調べる事ができます。 レインズマーケットインフォメーション ↑成約価格を基にした不動産取引 一度、確認して見て下さいね。 ということは、 販売数が511件 成約数が395件 需要と供給のバランスが 供給のが多いという結果になりました。 このシリーズでは、説明してますが 簡単に言いますと、 販売数が多く、成約が少ない 供給過多 物件が安い 販売数が少なく、成約が多い 人気があり、物件が高い 目黒区は販売数が多いので 物件が安いということになります。 では、目黒区は安いかどうか 検証してみます。 まず、成約数の395件の成約坪単価の 件数を確認すると 100万~200万 59件 201万~250万 61件 251万~300万 85件 301万~350万 48件 351万~400万 50件 401万~450万 27件 451万~500万 7件 501万~600万 8件 601万~    4件 平均相場が251万~300万が中心 だとわかると思いますが、 300万~400万台は、 98件の成約があり、 400万円以上も46件あります。 目黒区内で一番売れているのが、 251万~300万です。 それ以上の坪単価の 価格帯も売れているという事は 251万~300万円台が割安だと 感じて購入しているという事になります。 もちろん、目安なので、人によっては 高いと感じる人もいるでしょうが、 相場は、基本的には住んでいる人が 決めているので、 売る人はその金額が相場だと認識して 売却価格を決めてます。 過去のブログを参照ください。 目黒区 中古マンション 売買範囲 専有面積 12.84㎡~243.80㎡ 価格   850万円~21800万円 1坪単価  110万円~628万円 築年数  昭和38年5月~ 目黒区は敷地面積は23区内で19位と 狭いエリアですが、広範囲な 広さ・価格帯・坪単価になってます。 築年数は、やはり昭和30年代が ありますね。 今までの区でもお話ししてますが、 平成29年現在から、 54年前で、人間ではあと6年で、 一般的に定年退職です。 あと6年で、 何をするべきかと考えてしまいますが、 マンションも建替え時期に来ています。 […]

中古マンションの中央区相場

中古マンションの中央区相場を 検討してます! 今回は、人気の街ランキング1位、 人口増加率1位、地価公示価格1位、 婚姻率1位、など1位ばかり中央区、 中古マンション購入相場を中央区で 比較検討していきます。 まずは、 色々な部門で1位に輝いている中央区! 銀座という名前が有名過ぎますが、 とにかく1位獲得が多いので、 データを基にお伝え致します。 まずは、このシリーズでおなじみの ※レインズ(REINS)に中古マンションが 何件登録されている物件数をお伝えします。 ※レインズとは、 国土交通大臣により指定されている不動産流通機構が 運営しているコンピューター・ネットワークに よる不動産流通のシステムです。 不動産会社は物件売却の依頼を受けると、 その物件をレインズに物件を登録します。 簡単に言いますと、不動産会社間同士で 物件がみれるポータルサイトです。 平成29年10月10日現在 登録数 1144件 オーナーチェンジ(投資用物件) 居住として住めないマンション 353件(20㎡未満が多いです) 居住として住めるマンション 1144件-353件=791件 書面による購入申込み 17件(のち投資2件) レインズはすぐに反映します! やはりすごく便利です。 中央区、直近1年間で成約した数 居住用としてのデータにする為 専有面積が20㎡以上+ワンルーム以外 としました。 719件(レインズより) 皆様も成約事例を調べる事ができます。 レインズマーケットインフォメーション ↑成約価格を基にした不動産取引 一度、確認して見て下さいね。 ということは、 販売数が791件 成約数が719件 需要と供給のバランスが 若干ですが供給数が多いのですが ほぼ同じという事になります。 このシリーズでは、説明してますが 簡単に言いますと、 販売数が多く、成約が少ない 供給過多 物件が安い 販売数が少なく、成約が多い 人気があり、物件が高い よって、 中央区は正常に流通している事に なります。 銀座の一部では、投資案件がバブリーな 価格で取引されていますが、 居住用としては、問題なく売買されてます。 中央区 中古マンション 売買範囲 専有面積 12.25㎡~190.85㎡ 価格   940万円~29,800万円 1坪単価 150万円~1157万円 築年数  昭和46年1月~ 面積や価格の差は、他の区と比較すると 開きが少ないのですが、 坪単価は、やっぱ銀座だなーって感じです。 立地を購入する人はまさにリッチ(笑)失礼しました。 築年数に関しては、昭和40年代以降と まだ?新しめの販売状況でした。 古いのは物件はあるのでしょうけど、 そろそろ建替えという時期で、売り控えてるのかな? と個人的に思ってします。 お金持ってる方が基本的多いので、 その時期を、待っている人がいるんでしょうね。 建替えブログあるので参照してください。 →建替え① →建替え② という事で、色々なジャンルで1位の 中央区で、マンション購入しても 大丈夫なの?を話しますね。 中央区の人口 平成29年10月現在 15万5295人 のち外国人 6832人 世帯数 8万8404人 中央区は人口増加率が23区内1位 全国でも1位と圧倒的に人が増えてます。 平成21年から4万4000人増えてます。 8年間で39%増えており、今後も 増加傾向になってます。 なぜ?これほどまでに増えてるの? と検証してみると。 まず、出生率が 平成9年493人➡平成24年1511人 と約3倍に増えてます。 子育て環境に、かなり力を 入れてきた事が分かります。 ①子育て出産支援 タクシー利用券1万円 ②新生児誕生 区内共通商品券 3万円 ③保育料 補助金 最大 5万円 ④妊婦健診 公費負担 14回 ※平成20年まで公費負担2回だったのが大幅にUP 色々な区の政策が功を奏した結果となりました。 平成35年頃から、0歳から5歳時が若干減少 しますが、さほど影響はないでしょう。 全国的に深刻な高齢者問題。 […]