中古マンションの公示地価、
2018年を参考にできますか？
3月下旬に、公示地価が発表されました。
結論から言いますと、
昨年より上昇しているというデータです。
確かに昨年は、東京都心は
土地価格は、ちょっとしたバブルでした。
取引が盛んだったというよりは
売主（売る人）が強気、強気でした。
特に、大家さん（オーナー業）は
売却した人にとっては
バブルだったという事です。
高くても売れてしまう、場所が良ければ
投資家と言われる人たちは瞬く間に購入し、
オーナー業に走っていった傾向でした。
新築系のアパートは、利回り4から5％前後、
中古RC（鉄筋コンクリート造）なども
利回り6から7％前後でした。
東京都の物件はさらに利回りが
低かったので、相当加熱気味でした。
3％台という物件もあったりしたので(笑)
昨年の3月に金融庁が、投資用ないし
アパート用の融資を締め出したので
落ち着いた感じはあったのですけどね。
それの波及が地方にもあったので
軒並み上昇してました。
中古マンションの実需（住居）も
それに合わせるように金額が上がりました。
昨年は、そう意味では売り手市場だった
ような気がします。
もちろん、相当値上がったという事ではなく
徐々に上昇というイメージでしょうか。
東京都心エリアのいいところは
上がっても、ガクッと下がらない事です。
勘違いするといけないので
下がりずらいと言っておきます(笑)
資産性が保てるというのは、
保有していても安心ですよね。
都心の収益不動産が売れている理由も
ここから分かると思います。
特に収益不動産でも、
RC（鉄筋コンクリート造）の
マンションが
売れるのはどうしてだと思います？
一番は、金融機関からの評価が高い点です。
築年数が20年ぐらいであれば
融資も35年ローンも組めます。
場合によっては、それ以上の年数も
可能な場合が多いです。
簡単に説明すると、
年数が長く組めると、毎月の支払いが
少なります。
家賃は、安定収入なので、
借入年数が長ければ
手元に現金が多く残り、
メリット高いのです。
RC（鉄筋コンクリート造）1棟収益
部屋数 12部屋 1部屋 家賃 9万円
月々 9万円×12部屋＝108万円①
例）1億円ローン 金利３％ 年数35年
月々 38万4850円②
①108万円-②38万4850円＝69万5180円
現金が
手元に残るという事です。
やはり、鉄筋コンクリート造の建物は
賃貸も入りやすいという利点なので
長期的に収益が見込めるという事です。
中古マンションでも同じことが
言えてくるでしょう。
特に分譲マンションは、
賃貸用のマンションと比べて
家賃設定も高く、借りてがつきやすい。
会社法人で、福利厚生で
社宅扱いで契約するケースが多いのです。
会社が借りてくれるなら、
家賃が払われないというリスクを減る為
オーナー側としては、安心して貸せる訳です。
1棟収益物件を持たなくても
将来的には、区分の建物（1部屋）
だけでも十分な資産として保有できます。
賃貸として、話をしましたが、
売却する点でメリットが大きいです。
例えば、築年20年経過して、
15年住んだとしましょう。
当時購入したマンションが
4980万円でした。
では、15年住んで築35年物のマンションが
いくらになるでしょう？
半額になったりすると思います？
そんな事が起きないのが東京都心なんです。
安く見て4000万円台前半です。
年間で50万円減ったとしても
50万円×15年間＝750万円
750万円ですよね。
そんなに減らない可能性もあります。
同じ金額に近い価格で売却できることも
あるのです。
なぜ？
やはり地価が影響してます。
下がりづらい、もしくは時代によっては
上昇してます。
土地部分の資産価値が保てるなら
建物は、
急激に減価償却することはありません。
建物は、RC（鉄筋コンクリート造）だからです。
目先や5年、10年の利益なら
木造アパートや軽量鉄骨造でもいいでしょう。
※あまりよくないですけど（笑）
ただ、ほとんどの方は、長期で運用ないし
相続関係も絡むとなると、短期での
資産価値を保つのは厳しいです。
ちょっと先の事考えれれば、
どちらが長期保有（最近だとガチホです）
を検討するべきだと思います。
もちろん、居住用として、住んでるので
ガッチリホールドではないですけどね（笑）
仕事が地方でなくなってきたら
最終的にどこに人って集まると思います？
僕は、東京だと思います。
人って、
人がいるところに集まる習性があります。
おのずと人口多ければ、仕事も
何かしらあります。
特に商業地域エリアは、住居系より
地価が伸びています。
出稼ぎで東京に来るという事も
増えてくるでしょう。
需要（人口）が増えれば、供給（物件）も増える。
人気があるエリアは
おのずと価格は高くなる。
東京って、人に恵まれているんだなと
分かりますね。
もちろん、人によっては東京ではない
神奈川や千葉県にお住まいの方も
多いでしょう。
今後の事を考えれるならば、
「エイッ」って行動して
東京都心方面を検討するのも
いいかもしれませんね。
中古マンション購入する際には
公示地価は、目安としてするのは
大変良いと僕は思います。
住めば都という言ったものです！
