中古マンション相場の基準って何が大切なのか?

中古マンションの相場の基準って?
 
地域・エリアによって相場って
違いますよね。
例えば、東京と神奈川の県境(都境)で
中古マンション購入金額が雲泥の差で、
区が違うだけでも
金額の格差があります。
 
相場って、やっぱり不動産業者が
決めてますよねと、言われます。
 
個人的には、そうではないと考えてます。
中古マンション市場の約5割(東京都)は
販売(売り)にだしている状態です。
※新築マンションの販売戸数より
中古マンションのがは上回ってます。
 
売却依頼があった場合には、
不動産屋は、過去の成約事例に基づいて
金額を提示・提案します。
それによって住んでいる(売りたい)方が
いくらで売れるか、いくらで売りたいか
と悩んでこの金額にしますと伝えます。
あくまでも不動産屋は提案で、
売りたい人(個人)が最終決定します。
 
中古市場のなかでも、業者が
リノベーション(リフォーム)する
販売数と個人の方が売りに出す比率は
2:8ぐらいの割合になってます。

中古市場は、個人の方で金額が
決定されていると考えてもよいと思います。
新築マンションも年々棟数が減っているので
マンション市場は
中古がメインとなるでしょう。
 
リノベーション(リフォーム)する業者も
これから増えていくと思いますので、
比率が少しずつ変わると思いますが
しばらくは、個人市場の価格だと思います。
 
価格・金額が下がらないエリアであれば
なおさら、個人市場のマンションが
続くでしょう。
業者は金額が合わなければ、
購入することはないからです。
 
さらに、大昔の話しをすると
個人間売買のみだったはずなので、
住んでいた方々が
金額設定していたことになります。
相場の土台を決めてたという事ですね。

時代と共に、不動産業者が参入してきて、
相続税が支払えないから、
支払える分だけで売却したり、
やむを得ない事情で安く売却し
不動産業者が買取をして、
分割(分筆)、集合住宅(マンション)を
建設するという流れになっていきました。
 
不動産業者がメインで価格流通している
と思われる原因として、広告です。
 
特に新築マンションは、広告を出すために
お金をかけます。よって分譲価格に
広告費も上乗せして販売活動しています。
広告する頻度が非常に多いため、
高値、高額になるのも無理はありません。

さらに、
共用部分(アメニティ)に
付加価値をつけて、
相場以上で販売して、完売する。

成約事例として、データが残りますので
新規で販売する際は、過去のデータを
比較しながら同じような価格で
販売をするようになります。

また、元々の土地取得が高ければ、
建築コストと併せて、価格が高くなります。
 
ただし、即完売しているのは
ごく一部の新築マンションのみです。
全体的にみると、時間をかけて
販売して売り切っている状態です。
以前は時間をかけ過ぎるのも、
不動産として、新鮮味もなくなるし、
生ものと言われるので、
早めにさばけという時代でした。
 
マンションブランドがなかったり、
周辺住民の収入格差がありすぎて、
高額販売を続けていると
気づいたら売れなくなります。
高収入層が底をつくという事です。

違うエリアから高収入層の流入が
必要になるのですが、時間がかかります。
そうです、広告をだす範囲を広げます。

こんな場所の新聞折り込み広告、
なんで入るのと思ったことありませんか。
間違いなく、売れてないんです。
でなければ、
周辺住民で購入してるはずですから。
 
そして一時的に上がった相場は、
元に戻るという流れになります。
売れなければ金額を下げるのは
当然のことです。
広告の費用も空しく終わるという感じです。
 
さらに相場が下がるのでは?
と考えてしまうのが一般的ですが
元々の相場になると、
周辺住民の収入層が合いますので
相場が下がらず、売れていきます。
やっと、私達が購入できる金額になったと
売れていきます。

そうなると、一気に売れ出すので、
完売御礼となります。
 
それと、昔と比較して金額を下げる
タイミングが遅くなった原因は、
デベロッパーが建設する際の
借入金額ですが、
メガバンク(銀行)から資金調達します。

その借入する金利が
時代とともに低くなって、
利息も安く済むので、
長期で売出ししていることも
要因の1つだと思われます。

銀行側からしてみれば、
長く借りれてくれれば
利子・利息が付きますから
有難い話しですけど。
 
もちろん、銀行も年数が経過すれば
圧力をかけて、最初は
「早く返してくださいね」~
徐々に
「返済してもらっていいですか!」
言ってくるらしいです。
資金が潤沢な会社は関係ないかも
しれませんけど(笑)
 
結論から言いますと、
やはり、適正相場価格で
完売しているという事は、
相場は、周辺住民によって
決められているという事です。

実際、住んでいるとそんな風に
考えもしなかったと思います。
マンション全体ですっごい人気がでたら
みなさん高値で売るかもしれませんね。
 
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