この記事で分かること
- ③の資金計画のもとになる、いまの金利（政策金利とフラット35）
- ⑤の手付金と売買契約書の印紙税にある、法律上の上限
- ⑧の引渡しの後にくる住宅ローン控除の条件と、大田区の税務署の分かれ方
2026年9月に、金利・手付金・住宅ローン控除の数字を書き足しました。
中古マンション購入をする際に、
住宅ローンを組む場合の流れ
結論から言うと、内覧から鍵の引き渡しまでは
おおよそ3週間〜1か月が目安です。
ただし金融機関の審査状況によって前後します。
①物件を内覧
②物件検討して気に入る
③物件資金計画を確認して
物件申込とローン審査を同時に行う
※まだ物件の1番手は確保できてません
④ローン審査して1日ないし2日で結果
書面で内定通知
⑤物件の売買契約ができるようになる
手付金を用意して署名・押印する
※物件の1番手確保（購入できる）
⑥住宅ローン本申込をする
⑦金融機関（銀行やフラット）と
金銭消費貸借契約書（金消契約）
締結して、お金の算段をつける
※金消契約をする際にはお引渡し日を決定することが条件
⑧お引渡し（鍵を渡される）
簡単に流れを説明しましたが、
期間としては
約3週間から1ヵ月ぐらいが①～⑧までです。
⑤の売買契約書を締結して、
手付金をお支払いして
初めて物件購入ができるようになります。
申込みには効力が無いとお考えください。
申込みをしても、お金の算段（用意）が
できていない間に
現金客が現れて、
すぐに購入したい（契約する）という事が
本当にあります。
③の段階で、購入意思が固まったのであれば、
⑤まではスピード勝負と考えるのが
一番良いと思います。
検討段階であれば、一度冷静に考えて
意思が固まってから契約することを
お勧めします。
③の資金計画は、いまの金利で考えます
本文の③に「物件資金計画を確認して」とあります。その計画のもとになる金利が、記事のころから変わりました。日本銀行は2026年9月18日に政策金利を1.25%程度へ引き上げ、9月24日から適用しています。その前は2026年6月に1.0%、さらにその前は0.75%でした。フラット35は、2026年9月の資金受取分で、借入期間21年以上35年以下の最頻金利が年3.460%です。変動金利は金融機関ごとに違うので、ここでは公表値のあるフラット35だけを挙げます。
出どころ: 日本銀行「金融市場調節方針の変更について」（2026年9月18日）。住宅金融支援機構「最新の金利情報」（2026年9月資金受取分）。
金利が違うと、毎月の返済額が変わります。5,000万円を35年・元利均等で借りたときの毎月返済額は、年1.08%なら約143,000円、年3.46%なら約205,500円です（当方の計算）。本文は③で申込とローン審査を同時に行うと書いています。その前に見ておく数字です。
⑤の手付金には、上限の決まりがあります
本文の⑤は「手付金を用意して署名・押印する」です。売主が不動産業者の場合、手付は代金の2割までと宅地建物取引業法39条で決まっています。違約金と損害賠償の予定の合計も、38条で2割までです。契約書には印紙を貼ります。契約金額が1,000万円超5,000万円以下なら、軽減後で1万円です。
出どころ: e-Gov法令検索 宅地建物取引業法。国税庁「不動産売買契約書の印紙税の軽減措置」。
⑧の引渡しの後に、住宅ローン控除の申告があります
本文は⑧のお引渡しで終わります。その後に住宅ローン控除の手続きが続きます。控除率は0.7%で、適用期限は令和12年（2030年）12月31日の入居までです。中古マンション（買取再販でないもの）の借入限度額は、認定住宅・ZEH水準が3,500万円で13年、省エネ基準適合が2,000万円で13年、その他の住宅が2,000万円で10年です。床面積は原則50平方メートル以上です。中古の要件は「昭和57年1月1日以後に建築されたもの、または耐震基準に適合すると証明されたもの」です。
出どころ: 国税庁 タックスアンサー No.1211-3（中古）［令和8年4月1日現在法令等］、財務省「令和8年度税制改正の大綱」（令和7年12月26日閣議決定）、国土交通省「住宅ローン減税」（2026年6月更新）。
かつて言われた「築25年以内」という年数の上限は、いまの制度にはありません。昭和57年1月1日以後の建築か、耐震基準に適合する証明があるかで見ます。
申告先は住所地の税務署です。大田区は3つに分かれます。池上・大森・馬込などは大森税務署（大田区中央7丁目4番18号）、田園調布・久が原・雪谷・鵜の木などは雪谷税務署（大田区雪谷大塚町4番12号）、蒲田・西蒲田・六郷・下丸子などは蒲田税務署（大田区蒲田本町2丁目1番22号）です。
出どころ: 国税庁 東京国税局「東京都品川区・大田区」の管轄地域一覧。
控除の額がどう変わってきたかは住宅ローン控除の変更にまとめています。大田区の中古マンションの入口は大田区の中古マンションです。
