この記事で分かること
- 東京都区部の中古マンションの成約価格が、2020年から2026年8月までどう動いたか
- 売り出し価格ではなく、実際に売れた価格を自分で調べる窓口
- 2025年1月から始まった、申込みの有無がレインズに表示される決まり
2026年9月に、成約価格の調べ方とレインズの取引状況登録を書き足しました。
中古マンション購入の際、
値段交渉できますか①
基本的にできるのですが、
ケースバイケースです。
売主が個人で中古マンション購入する場合、
販売（売りに出）したばかりと
いうことであれば、
厳しいこともありますが、
担当している不動産屋が
交渉に前向きであれば
交渉成立する可能性があります。
※全くできないこともあります
販売開始時期から３か月ぐらい経過して、
金額が下がってなければ、
価格交渉できる可能性が高くなります。
相場よりもかけ離れた価格設定（高い）
している物件が多々あります。
というよりも、ここ最近では、
大手不動産の一括売却サイトに
登録してしまい、どんどん価格が吊り上がってます。
大手不動産は、売却依頼を取るのが仕事です。
なので、お客さんがいなかったり、
相場よりかなりかけ離れている価格を
提示します。
こんな状況がいま続いているようで
不動産業者も、本音で言うと
かなり困っているようです。
こんな価格では、売れないのに
提示、提案してしまったと・・・。
売主のほとんどが、高く売りたいですし
万が一、販売して高く売れちゃったら
みたいな売主もいます。
ですが、購入するときの気持ちを
冷静に考えて下さい。
そうですよね、高くしすぎても
売れないんです。
出したばかりですと、
価格交渉にはなりませんから
お気をつけて下さい。
時間が経過して、
価格交渉する際は、
必ず申込書（買付証明書）
を提出する必要があります。
そして、
契約日と時間を設定して購入意思があることを
伝えなければなりません。
そこまで、
意思があるならと思わせないと
売主の心は動きません。
申込日と契約するまでの
時間が長いのもＮＧです。
途中で、
満額申込
（販売価格と同価格、いわゆる定価）
の方が現れたら、ひっくり返されます。
「えー」と思うのですが、
嘘みたいな本当の話です。
さらに、価格の買上げを伝えてきます。
満額申込が入ったので、
同じ金額なら優先しますが、
金額を上げることが出来なければ、
2番手の方と契約しますと・・・。
二回目の「えー」になります。
ですので、
売主からＯＫを頂いたら1日でも早く
契約することです。
ちょっとの差が
大きなダメージになりますし、
不動産は同じ物件が二つとありませんから・・・。
次回は、売主が業者の場合、お話します。
売り出し価格と、売れた価格は別の数字です
本文は「相場よりもかけ離れた価格設定（高い）している物件が多々あります」と書いています。ここでいう相場は、売り出しの価格ではなく、実際に売れた価格のことです。東日本レインズの成約データでは、東京都区部の中古マンションはこう動いています。
| 成約㎡単価 | 成約価格 | 成約件数 | |
|---|---|---|---|
| 2020年 | 81.67万円 | 4,889万円 | 15,087件 |
| 2025年 | 130.75万円（前年比+13.2%） | 7,401万円（+11.2%） | 21,912件 |
| 2026年8月 | 132.69万円（前年同月比−0.3%） | — | — |
出どころ: 東日本不動産流通機構「首都圏不動産流通市場の動向」2020年・2025年の年報、月例マーケットウォッチ2026年8月度（2026年9月10日公表）。区や地区の単位の成約価格は公表されていないので、東京都区部の値です。
2026年8月の−0.3%は、2020年4月以来76か月ぶりの前年同月比マイナスです。ただしこれは都区部をまとめた平均で、大田区や池上・蒲田といった単位の成約価格は公表されていません。いま見ている部屋の価格が高いのかどうかは、同じ建物や同じ駅の成約事例を並べて確かめます。手順は不動産売却を成功するための自分査定にまとめています。
売れた価格を自分で調べる窓口
ひとつはレインズ・マーケット・インフォメーション（運営は全国指定流通機構連絡協議会）です。価格は十万円単位を四捨五入、面積は5平方メートルの幅、成約時期は3か月で区切った範囲で出ます。丁目単位の所在地は出ません。ぼかしてはありますが、売り出しの価格ではなく成約した価格です。
出どころ: レインズ・マーケット・インフォメーション（運営は全国指定流通機構連絡協議会）の「初めてご利用するかたへ」。価格は十万円単位を四捨五入、面積は5平方メートルの幅、成約時期は3か月で区切った範囲、丁目単位の所在地は出さない。
もうひとつは国土交通省の不動産情報ライブラリです。以前の土地総合情報システムは令和6年3月末で廃止され、令和6年4月1日10時から不動産情報ライブラリに移りました。
古い名前のままで探しても見つかりません。土地総合情報システムは、いまはありません。
出どころ: 国土交通省「不動産取引価格情報提供制度」。土地総合情報システムは令和6年3月末で廃止。令和6年4月から不動産情報ライブラリに移行し、運用開始は令和6年4月1日10時。
申込みが入っているかは、登録で分かるようになりました
本文には、満額の申込みが入って順番がひっくり返される話が出てきます。この「申込みが入っているか」は、2025年1月1日から登録する決まりになりました。専任媒介・専属専任媒介で預かった物件は、レインズに取引状況を登録する義務があります。区分は「公開中」「書面による購入申込みあり」「売主都合で一時紹介停止中」です。うその登録は、宅地建物取引業法65条1項の指示処分の対象になります。
出どころ: 宅地建物取引業法施行規則 第15条の11、国土交通省「宅地建物取引業法の解釈・運用の考え方」改正（2025年1月1日施行）。「囲い込み禁止」という条文はありません。
この義務があるのは専任媒介・専属専任媒介の物件です。一般媒介はレインズへの登録義務そのものがないので、同じようには分かりません。
媒介契約そのものにも決まりがあります。専任媒介・専属専任媒介の有効期間は3か月が上限で、3か月を超える契約は3か月に短縮されます。レインズへの登録は、専任が7日以内、専属専任が5日以内（休業日を除く）。売主への報告は、専任が2週間に1回以上、専属専任が1週間に1回以上です。本文の「販売開始から3か月ぐらい」という目安と、この契約期間の3か月は別のものです。
出どころ: e-Gov法令検索 宅地建物取引業法 第34条の2。
大田区で中古マンションを見ていく入口はこちら → 大田区の中古マンション。地区ごとのページもあります → 池上、蒲田、大森。