中古マンションって前の住人ってどうなのか？
購入する時って気になりますよね。
前回、住人の年齢層などお話しましたが、
もう少し掘り下げて見てみましょう！
新築当初は、一時所得者は、圧倒的に
30代から40代です。
平均年齢をみても40歳前後となってます。
中古マンションは、40歳以上から
圧倒的に増えてますね。
面白いデータだと思います。
30代から40代は、結婚や子供が生まれ
幼稚園、小学校などの入園のタイミング
で購入するケースが多いです。
ここ最近は1世帯、平均人数は3人で
ファミリー層が中心となってます。
僕たちは、2人兄弟・姉妹が多く
4人家族が普通でしたけどね（笑）
中古マンションになる、
二次所得者になると
40代・50代以上の割合がグーンを
延びてますね。
特に60代のシニア層は、
なんと
40代、50代と比較すると
2倍以上の増加率です。
平均年齢が56.8歳、
買替え、住替え、している人たちが
多数占めているという事になります。
庭付きの戸建てや家が大きく、
管理ができないので
住替え需要が増えているという事ですね。
シニア層は、お金はそれなりに
あるので、マンションを維持していくには
とても喜ばしい人口の流れです。
なんとなく、戸建ては全部自分で
やらないといけない、というより家仕事が多い（笑）
マンションは、対価（管理費・修繕積立金）を払うと
管理会社などが業務として行ってくれる。
ある程度、お金に余裕もあるので、
快適に過ごしている。
「早くマンションにすればよかった」
というコメントも最近増えたような気がします・・・。
つぎに、住人の世帯年収を見てみましょう。
意外には意外！
600万円～800万円の年収層が一番多いんです。
みなさん、がんばって働いて、
中古マンションに住んでます。
全体の年収層をみると
800万円以上の割合も多く、半分以上を占め、
平均世帯年収835万円です。
ちなみに、新築戸建、中古戸建の
平均世帯年収は600万円台なので
200万円以上の差があります。
分譲マンション自体も、東京23区、
都心部に集中的に建設されてますので
おのずとそうなるのも分かります。
えっーと、土地の値段が高く、
さらに建築費（RC)もかかるのが都心部で
少し郊外にでると土地の値段が
やはり安くなります。
建築費（RC＝鉄筋コンクリート造）ではなく
木造のほうがコストは抑えられますので
という事です＾＾
購入資金をみてみると
みなさん、自己資金を貯めてますね～！
住宅購入に資金を投入しているのが
分かりますね。
今は、対価として何に払うべきなのか
購入者はしっかりと分かっているんだなと
僕が思いました。
数字が物語ってますからね。
新築マンション購入時の
価格は4000万円台が平均的に
多いようです。
約3割ぐらいを頭金にして、
残りを住宅ローンを組んでます。
月々11万～12万円
管理費・修繕積立金を足すと
約13万～14万円が平均支出になります。
マンション世帯主の年齢推移を
みてみると、
2003年から2013年の10年間で
シニア層の60歳以上が半数を占めてます。
新築時は30歳～40歳が中心になりますが
中古マンションになると
60歳が中心となります。
とは言え、10年間で
入れ替えがあるという事でもあります。
住替えをしたり、引っ越ししたり
しているので、必ずしもずっと永住している
とは限らない。
この点も面白いなと僕は思いました。
永住意識に関しては、
昔と比べてだいぶ変化がありますね。
1980年代は約6割の方が住替えるつもり
その家には永住しないよ、
約30年以上経過すると逆転しました。
2013年は、永住意識が高くなったという事です。
戸建て神話があり、
庭付きに住んで、家族と共に過ごす。
住宅は2回購入する、
そんな時代だったのかなと思います。
戸建てを売却して、マンションを購入する。
時代とともに戸建では
なくなってきているのがじわじわと
感じてます。
住宅2度購入は、
ファミリー層からコンパクトへ
そんな傾向になりつつあるようです。
新築マンションから中古マンション
1回目のマンションを売却ではなく
賃貸として資産を残す。
家賃収入（不労所得）を
検討している方々は、ここ数年で
本当に増えました。
年金不安や将来の資産を確保する
という事の意識の表れだと思います。
先程の永住意識が強くなったので
マンション自体の管理、
維持していくという事が
重要になってきます。
では、マンションの管理に対する意識を
見てみましょう。
マンションには、管理規約という
ルールブックが存在します。
例えば、ペット飼育の事、リフォームの事、
車や自転車の事、共用施設の事
かなり分厚い冊子が必ずあります。
築年数が相当古～いマンションは
薄い冊子だったりします（笑）
ルールブック（管理規約）を認知している
住人が9割という割合。
意識が高い事が分かります。
管理状況の満足度も約6割ですが・・・
4割近い方が満足していないという結果もある。
少し気になる点ではありますが・・・
管理費の金額に関しても
妥当と言っている人が約8割。
ほとんどの方が、何の為の費用か
認識している結果だと思います。
現場でよく聞く声としては、
このマンションですが、
「修繕積立金、安すぎません？」
と聞かれたりします。
その逆もあり、高いですね・・・。
まぁ、戸数が少ない、低層マンションに
あるあるです。
低層マンションって、それでも人気
あるんですよねー。
敷地が結構広くとれていて
ゆったりとしてます。
3階から4階建で外観フォルムも
非常にいいんですよね、
ホロっとしてしまう方多いようです（笑）
話ずれましたが、お金の面は、
相場もそうですが、
やはり敏感に感じる部分なんだなと
常に思いますね。
管理事務を管理会社に委託する事を
約8割が納得してます。
住人達ができない事を任せる
ただし、方針や内容に関しては
管理組合（全住人）が決めるべき。
ご自身の資産としてきちんと
考えており、人任せにしない、
意識としては高いレベルです。
ただ、総会の出席率が約3割という結果。
委任状で議決権行使書というのを
記名すると約8割まで達しますが
この出席率は、もう少し高めるべきだし
今後の課題だと思います。
住人同士で、何かコミュニティをするのは
難しいので、外部の役員が率先して
やるべきだと思います。
そういうマンションも増えてきており
お住みになる前に、住人のコミュニティ祭り
みたいなのがあったりします。
東日本大震災から、住人の意識が変わり
横のつながりを大事のするようになったのが
きっかけと聞いてます。
素晴らしい傾向なので、
厚かましくない程度に、
行ってほしいものです（笑）
では、管理に対してどのように
取り組むべきなのか、課題を見てみましょう。
1位は防災対策です。
東日本大震災や熊本地震など、
ここ数年で起きた地震の影響ですね。
僕も、働いて思いますが、
防災訓練などあると、皆さんの意識が
高いのが分かります。
ヘルメット被ってたり、
運動靴を履いていたりしてます。
素晴らしいなと思った瞬間です。
2位が長期修繕計画表の見直し
これも資産価値を維持、高い水準で
いるためには大事なことです。
3位が修繕積立金の見直し
4位が管理費などの滞納対策
やはり、金銭的な部分は
シビアに回答してます。
みんなのお金ですから、
当然と言えば当然なんですけどね。
住んでいる人たちが
マンションに維持管理に
関心をもっているというのは
購入時にとても安心感が持てますね。
そんなより安心して有効に
時間を使いたい
マンション購入のお悩みの方
たったの7日間で必ず見つかる
