中古マンション購入をする際に、
管理が大事と聞きますが、
注意点ってありますか？
何点か上げてみましょう。
☑外観状況（グーグルマップで確認）
☑内部（共用）の状況
☑管理人のお話し
☑住人の年齢層
中古マンションの管理の状況を見るという
ことを注意するということですね。
☑外観状況
まずは、だれでも行うグーグルマップ。
マンションは、個人宅と違って、
モザイク（白くぼやかし）はしてないです。
ここで、ある程度の雰囲気が分かります。
みなさんググっているので、
いう事ありませんね（笑）
もう一点、グーグルマップで、写真で見れる
状態で屋上とか注意深く見てください。
真上からみれるのですが、
屋上の手すりパイプ
部分が錆びていたりしています。
ちょっとしたことですが、事前に修繕すれば
問題ないことですが、その積み重ねになります。
それでも気になる中古マンションであれば
現地に行って確認です。
素人が行っても大丈夫なんですか？
って思われますが問題ありません。
自分の目で見ることもとても大事ですし、
外観の状態は、クラックやひび割れは
誰がみても悪ければ分かります。
ここでクラック、ひび割れはなぜ？起こる
を簡単に説明しておきますね。
乾燥による収縮
乾燥した状態で、
コンクリート内部にある水分が
蒸発して、基礎部分が収縮する現象です。
乾燥収縮によって、
耐えきれずひび割れとなります。
気温による変化
夏場で昼と夜の温暖差が激しい時に
おきる現象です。
急激に温度が下がるとコンクリートは
縮む性質があり、
それに耐えきれないひび割れになります。
地震による原因
正直、大震災がない限り、
ほとんどないと思っていいです。
もし、震災にてひび割れが
起きたのであれば、
そもそも論ですので、
基礎部分などを疑ってもいいです。
施工の問題
これも、そもそも論ですが、コンクリートの厚さ不足、
強度不足があった場合にひび割れになる可能性あります。
地盤による問題（不同沈下）
エリアによっては、地盤面が弱いので、
地盤補強などをしてないと、
建物が傾き、荷重に耐えきれず
ひび割れになります。
コンクリートによる中性化
コンクリートはアルカリ性なのですが、
雨（酸性）や二酸化炭素の影響により
コンクリート内部の
水酸化カルシウムが中性化します。
鉄筋はコンクリート内部あり、
保護されてますが、
中性化することにより、
鉄筋が膨張してしまい
そこからひび割れになります。
そのまま放置すると、そこから雨水が入り
浸透して鉄骨がさびて、コンクリートの
耐久性は落ちます。
☑内部の状況
建物も生き物なので、
人間の身体と一緒で、定期的に
ケア（メンテナンス）してあげれば
長生き（笑）します。
早期発見が大事で、すぐに治療（補修）
すればいいんです。
日々の管理や補修で、
寿命が延びるということです。
最近では、さびた鉄骨をカバーできる
技術もあるようです。
がんが治る時代なので、
利用することも1つの選択肢ですね。
マンションは、長期修繕計画というのが
あります。
築年数が古いマンションは、
計画表自体がなかったりします。
あるか確認してみましょう。
最近は、管理状態がずさんだったりして、
管理費・修繕積立金が高いという理由で
管理会社を変えるマンションが多いです。
現場では、管理会社が数年前に変更したので
管理会社の担当が把握してなかったり、
（おーい、何のための担当制だー）
書類がなかったりします。
それでも管理室に書類が保管されている事が
多いので、自ら足を運んで調査することが
増えてます（笑）
☑管理人のお話し
管理人さんと仲良くなれるし、
色々な情報が聞けるので、僕としては
有難いのですけどね。
住人の情報も教えてくれたり
するんですよ。
後は、住んた時の注意点やルールも
教えてくれるキーマンですので。
管理会社を変更するというのは
住人の意識も高くなり、自分たちの資産を
真剣に考えてる証拠でもあります。
いい傾向と考慮してよいでしょう。
ここ最近、
変更の動きが活発な理由としまして
所有者以外の専門家に理事を就任できる。
これは、とても大きい改正でした。
通常は、マンションの住人（管理組合）が
清掃や設備の点検、会計業務などを
維持管理します。
ただし、住人が業務を全部引き受けるのは
生活しているので厳しいので
管理会社に委託しています。
とはいっても、管理組合に理事などを
選出してリーダーシップを
取ってもらわなければなりません。
そこで、2016年3月に標準管理規約が
改正され理事を外部から就任できるように
なったのです。
これは、居住者の高齢化などで
理事のなり手が見つからない事が
問題になってました。
☑住人の年齢層
新築マンション時は、
30代から40代が入居します。
築20年経過すれば60代の高齢になるので
仕方がありませんでした。
もちろん、売却する方もいますので
新しい入居者も増えて、
活性化しているマンションも多いです。
ただ、新しく入居した人ほど、理事や役員を
正直、やりたくない人がとても多いです。
専門家が入る事により、
適切な維持管理をして、
老朽化も防ぐことが
できるようになりました。
新入居者も、すぐに役員をせずに
暮らせますので、時間をかけながら
住人の方々とコミュニケーションが
とれます。
とてもいい制度だと思います。
個人的には、学校のPTAの役員決めも
外部委託できたらいいのにと思ってます（笑）
話を戻しますが、いい理事や専門家が
トップになれば組織は劇的に変わります。
サッカーでも野球でも監督が代わるだけで
とてもよいチームになりますよね。
同じことが言えます。
現在の管理状態が悪かったりしても、
数年前に管理会社や理事が変更して
いたら内容や状況を把握して、
検討するマンションの候補しても
よいと思います。
