中古マンション購入をする際に、手付金と頭金は違うのですか？

手付金には、上限の決まりがあります

本文のとおり、手付金は売買契約のときに売主へ渡すお金です。頭金は自己資金をいくら出すかという話なので、別のものです。手付金の額そのものは、売主と買主の話し合いで決まります。ただし売主が不動産会社（宅地建物取引業者）の場合は、法律で上限があります。

• 手付は代金の2割まで（宅地建物取引業法39条）
• 違約金と損害賠償の予定の合計も2割まで（同38条）
• 契約の内容に適合しないときの通知期間は、引渡しから2年以上（同40条）

出どころ: e-Gov法令検索 宅地建物取引業法。

本文の例は物件価格4,980万円で手付200万円です。売主が個人の中古マンションでは、この2割の上限はかかりません。それでも200万円という額は、当事者の合意で決まったものだ、という位置づけになります。

本文に出てくる「瑕疵（かし）」という考え方は、2020年4月1日施行の民法改正で書き方が変わりました。「隠れた瑕疵があること」をやめて「契約の内容に適合しない」に改められています。「契約不適合責任」は通称で、条文の言葉ではありません。

自己資金と住宅ローンを比べるときの、いまの金利

本文は「自己資金として出せるお金と、低金利で借りる住宅ローンを比較して検討する」と結んでいます。その「低金利」の前提が、いまは変わっています。日本銀行は2026年9月18日に政策金利を1.25%程度へ引き上げ、9月24日から適用しています。同年6月は1.0%、その前は0.75%でした。

出どころ: 日本銀行「金融市場調節方針の変更について」（2026年9月18日）。

変動金利は金融機関ごとに違うので、ここでは公表値のあるフラット35だけを挙げます。2026年9月の資金受取分で、借入期間21年以上35年以下の最頻金利は年3.460%です。

出どころ: 住宅金融支援機構「最新の金利情報」（2026年9月資金受取分）。

本文の4,980万円を、元利均等・35年で借りた場合の毎月返済額（当方の計算）です。

同じ4,980万円でも、毎月の返済額は7万円以上ちがいます。10年で減る元金も、0.6%なら約1,318万円、3.46%なら約874万円です。金利が高い局面では、頭金を厚くして借入を減らす意味が大きくなります。本文の「比較して検討する」という判断は、金利の水準しだいで答えが変わる、ということです。

諸経費6〜8%の、中身の一部

本文は諸経費を物件価格の6〜8%程度、4,980万円なら約300万円と見ています。その中に入る費用のうち、金額が法律や告示で決まっているものを挙げます。

• 売買契約書の印紙税（軽減後）: 契約金額1,000万円超5,000万円以下は1万円
• 仲介手数料の上限（税込）: 200万円以下の部分5.5%、200万円超400万円以下の部分4.4%、400万円超の部分3.3%（速算式は「価格×3%＋6万円」に消費税）
• 登録免許税の軽減: 住宅用家屋の所有権移転 1000分の3、抵当権設定 1000分の1（令和9年3月31日まで）

出どころ: 国税庁「不動産売買契約書の印紙税の軽減措置」。国土交通省告示「宅地建物取引業者が宅地又は建物の売買等に関して受けることができる報酬の額」（令和6年7月1日施行）。租税特別措置法施行令 第42条第1項第2号（e-Gov法令検索で現行条文を確認）。

登録免許税の軽減には、自分が住むための家であること、登記簿上の床面積50平方メートル以上、昭和57年1月1日以後に建築されたものまたは地震に対する安全性の基準に適合すると証明されたもの、取得してから1年以内に登記、という条件があります。かつて言われた「築25年以内」という年数の条件は、現行の条文にはありません。

不動産取得税も同じ考え方で、昭和57年1月1日以後の建築、または耐震基準適合の証明で判定します。大田区の窓口は大田都税事務所（大田区新蒲田1-18-22）です。取得後30日以内に登記すれば、原則として申告は要りません。登記事項証明書は東京法務局 城南出張所（大田区鵜の木2-9-15、東急多摩川線 鵜の木駅から徒歩3分）で取れます。

大田区で中古マンションを買うときの全体の流れはこちら → 大田区の中古マンション。住宅ローン控除の今の条件はこちら → 住宅ローン控除の話。