中古マンション 相場②～売却～
前回、中古マンションの売り（売却）
をする際に価格を決めるのは
売主ですとお伝えしました。
その時に、
不動産会社からの提案内容を
参考するときの注意点を教えます。
ほとんどの人が売るときは
高く売りたいですよね。
というか100人中100人！
がそうですよね。
何十年不動産業してますが
「いやぁ～安く売りたいんだよね」
と聞いたことはありません(笑)
そこに何十年住んでる人は
ここがいい、あそこがいいと
メリットしか言いませんから、
高く売れる、
もしくは高く売りたいと
思うのは当然です。
という事は、みんな高く売りたいので
当然、高く売ってくれる、
高く査定してくれる
会社に依頼したくなりますよね。
ここで気を付けてほしいのが、
大手不動産会社は、
売りの依頼を取るのが仕事です。
担当者はノルマに追われて、
売りの依頼（媒介契約）を取りに来ます。
王道のやり方として、高く査定して
お客様がいるという提案です。
この金額で検討している見込み客が
いるので、任せてくださいと。
ですが、各社同じ手口も横行してますが
違う手を考えます。
会社のスタッフや知り合いに依頼をして
購入者を装って、連れてきてしまいます。
「えー、テレビや漫画では見たり、
聞いたりしたけど、
本当にそんな事あるの～」
って本当にあります。
そこまでして
媒介契約を締結したりするんですね。
もちろん、物件を案内すれば、
気に入っちゃいます。
（当たり前ですが）
目の前でそんなこと見せられたら、
やっぱり買いたい人いるんだと
思いますよね。
検討してくれるようなので、
売りの依頼（媒介契約）を
先にお願いされます。
当然の流れになりますよね。
売りの依頼（媒介契約）を締結しても
お金を徴収されることはありませんので
安心して、署名押印をしてしまいます。
その後は、案の定、購入者は検討しないと
連絡がきます。
※購入者ではありません
（スタッフor知合い）
媒介契約を締結してしまっているので
3か月はそこの不動産会社に依頼をすることに
なります。
それでも、
違うお客様ですぐに決まるだろうと
考えてしまいますが、
相場より高く出している
物件はそうそう売れることはありません。
いわゆる、塩漬け状態になります。
時間経過とともに、問い合わせもないので
出来る事としたら、そうです、
金額を下げるしか方法がなくなります。
そうなると、
3か月の間に金額を下げる提案を
してくる事が増えてきます。
お問い合わせ状況や
販売状況の動きがなくなれば
金額Downに応じてしまうと思います。
そうすることにより元々の相場価格に
だんだん近づいてきます。
相場価格になっても、
すぐに売れなくなって
しまうことが、多々あります。
理由としては、
不動産って生ものだと常に思います。
新鮮なうちに売却するのが一番よくて、
ずーっと時間がかかると
腐ってしまいます。（鮮度がなくなります）
回転ずしでいえば、だれも取らずに
ネタだけが回っている状態です。
ネットでずぅーっとあると、
なんか売れない理由が
あるのかなとか、
結構前から販売してますよね
と聞かれる事が本当に多いです。
探している人は、
毎日ネットを見てるので
古い住宅、売れない住宅は興味がないと
見向きもしなくなります。
結果、相場以下で売却する羽目になります。
購入者は希少性を非常に好みます。
不動産は、同じものを作り出せない
というのが理由の1つで、
せっかく購入するなら、
初売りの住宅を好みます。
さらに売りたい人とは逆で、
買いたい人は安く買いたいんです。
同じく100人中100人！！
そのことが予め分かっていれば、
相場より高く売る事もなく、
平均相場か少し高いぐらいで
販売することが鉄則です。
（高く売れたらラッキーぐらいな気持ちで）
少し高いぐらいで、お問い合わせがあれば
金額交渉に応じたり、条件交渉もできて
早い段階で売却できる選択肢が増えます。
時間がかかるものだと思ってしまうのですが
そんな事はありません。
売る側としても早く決まるに越したことは
ありませんから、
そろそろ、売ろうかなと考えたら
まずは周辺相場を確認しておきましょう。
ネットで出ている情報で自分なりに
調査するのが、一番納得できます。
売却するときは、当時購入した時の
気持ちを思い出せば、
これは高いとか、これはなんか安いなとか
考えたと思います。
最終的には、購入者は
安く買いたいんだなと
ちょっとだけ欲を抑えて
販売しましょう。
