この記事で分かること
- いまの住宅ローン金利と、5,000万円を借りたときの毎月の返済額
- 中古マンションの住宅ローン控除は、築年数ではなく建てられた年と耐震で見ること
- 建てられた年を大田区の窓口で確かめる方法と、中古マンションの相場の数字
2026年9月に、金利・住宅ローン控除・中古の相場を書き足しました。
はじめまして、
中古マンション購入の検討中の方
現役不動産屋の
ヤマちゃん事、山田です。
私は売買不動産業界に15年以上勤めてきて、
色々なご相談を頂きました。
時代の流れとともに、
扱っていく種別（土地・戸建て・マンション）
が変わっていき、ここ最近は、
中古マンションを取り扱う事が増えたので、
購入を検討中の方に、現場の声を
伝えていきたいと思います。
また、
悩みの多いのが住宅ローンのお話です。
購入する前の物件探しは、もちろん大事ですが、
住宅ローンが組めなければ物件は購入できません。
※現金客のかた、すみません。
自分はローンが組めるのだろうか、
先にこうしておけばよかったのではないか、
手続きは難しくはないのか、
そんな不安や疑問に思っている方々にも
お伝えしていきます。
最近は金融機関の数が非常に
増えていることもあって、
住宅ローンの悩みを抱える方が
増えてきたなぁと感じてます。
こんなケースがありましたけど
住宅ローン通りましたという
現場の声を届けたい気持ちが
強く出始めました。
一人でも多くの方に読んでいただき、
参考になったと言って頂けるように
したいと思います。
皆様どうぞ宜しくお願いします。
住宅ローンの金利は、いまこうなっています
本文は「住宅ローンが組めなければ物件は購入できません」という話でした。その金利が、記事を書いた当時とは変わっています。日本銀行は2026年9月18日に政策金利（無担保コールレート翌日物）を1.25%程度へ引き上げ、9月24日から適用しています。同じ年の6月は1.0%、その前は0.75%でした。
出どころ: 日本銀行「金融市場調節方針の変更について」（2026年9月18日）。
長期固定のフラット35は、2026年9月の資金受取分で、借入期間21年以上35年以下の最頻金利が年3.460%です。変動金利は金融機関ごとに違うので、ここでは公表されている値のあるフラット35だけを挙げます。金利で毎月の返済額がどれだけ変わるかを、5,000万円・35年・元利均等で並べます。
| 金利 | 毎月の返済額 |
|---|---|
| 1.08% | 約143,000円 |
| 3.46% | 約205,500円 |
出どころ: 住宅金融支援機構「最新の金利情報」（2026年9月資金受取分）。毎月の返済額は、この金利をもとにした当方の計算です（元利均等・35年）。
中古マンションの住宅ローン控除は、築年数では見ません
本文は、中古マンションの購入と住宅ローンの話でした。中古を買うときの住宅ローン控除は、いまは築年数の上限がありません。昭和57年1月1日以後に建築されたもの、または耐震基準に適合すると証明されたものが対象です。
本文が書かれたころによく言われていた「築25年以内」という条件は、いまの制度にはありません。
控除率は0.7%です。適用期限は令和12年（2030年）12月31日の入居まで延びました。中古（買取再販でないもの）の借入限度額と控除期間はこうです。
| 住宅の種類 | 借入限度額 | 控除期間 |
|---|---|---|
| 認定住宅・ZEH水準 | 3,500万円 | 13年 |
| 省エネ基準適合 | 2,000万円 | 13年 |
| その他の住宅 | 2,000万円 | 10年 |
床面積は原則50平方メートル以上、その年の合計所得金額が2,000万円以下という条件もあります。
出どころ: 国税庁 タックスアンサー No.1211-3（中古）［令和8年4月1日現在法令等］、財務省「令和8年度税制改正の大綱」（令和7年12月26日閣議決定）、国土交通省「住宅ローン減税」（2026年6月更新）。
制度がどう変わってきたかは、こちらにまとめています → 2024年（令和6年）からの住宅ローン控除の変わり方。
建てられた年は、大田区の窓口で確かめられます
昭和57年1月1日以後の建築かどうかは、建築確認の日付でも確かめられます。大田区内の建物なら、建築計画概要書を大田区役所本庁舎7階の「まちづくり情報閲覧コーナー」（大田区蒲田5-13-14）で見られます。写しの発行は1件300円です。対象は、昭和46年度以降に建築確認があった区内の建築物のうち、保管されているものです。郵送では扱っていません。
出どころ: 大田区「建築計画概要書等の閲覧・発行」。
中古が主役になりました
本文の「ここ最近は、中古マンションを取り扱う事が増えた」という実感は、数字にも出ています。首都圏の新築分譲マンションの供給戸数は、2018年の37,132戸から2025年の21,962戸まで減り、1973年以降で最少です。中古マンションの成約件数は、2016年に新築の供給戸数を上回りました。
出どころ: 不動産経済研究所「首都圏新築分譲マンション市場動向」（2025年のまとめ、2026年1月26日）、東日本不動産流通機構「首都圏不動産流通市場の動向」2016年の年報。
価格も上がりました。東京都区部の中古マンションの成約㎡単価は、2020年の81.67万円から2025年は130.75万円です。2026年8月は132.69万円で、前年同月比−0.3%でした。
出どころ: 東日本不動産流通機構「首都圏不動産流通市場の動向」2020年・2025年の年報、月例マーケットウォッチ2026年8月度（2026年9月10日公表）。区や地区の単位の成約価格は公表されていないので、東京都区部の値です。
大田区の中古マンションの入口はこちら → 大田区の中古マンション。買うかどうかの考え方はこちら → なぜ家を買うのか。