住宅ローンを組む時に、変動金利は選択しても大丈夫ですか。(その2)

住宅ローンを組む時に、 変動金利は大丈夫ですか? (その2) 前回からの内容で引き続きで 月々の支払いの件です。 例)3000万円 35年  0.6% 79,209円(変動) 1.2% 87,511円(固定) 約8,302円の差になります。 と前回お伝えしましたが、 月々の支払いの金額内訳を 見る方は、ほとんどいないのが 現状です。 この金額内訳が突き止めると 元金と利息の詳細が分かるようになります。 変動 79,209円 元金:64,209円   利息:15,000円 すっごく簡単な計算方法ですが、 3000万円×0.6%=180,000円 180,000÷12=15,000円(利息) 79,209-15,000=64,209円(元金) 固定 87,511円 元金:57,511円   利息:30,000円 こちらの計算方法も 3000万円×1.2%=360,000円 360,000÷12=30,000円(利息) 87,511-30,000=57,511円(元金) 元金の差 6,698円 利息の差 15,000円 固定を選択するという事は、 お金でリスクを 取るということが分かると思います。 借りている元金の減りが少なく、 利息を多く払うという事です。 月々の支払いの差が8,302円と 単純計算しましたが 内訳を計算すると、21,698円の差が あるという事なんです。 年間で約26万円  10年間で約260万円ということになります。 住宅ローン控除を考慮してる人も いると思うのですが 何だか、この差を見ると、 行って来いのような気がします・・・。 変動を必ずしもお勧めしているわけでありません。 上記の内訳を見てしまうと、前回の個人的意見を お伝えしましたが、 変動金利を1つ選択肢として 候補にいれたくなりませんか? 特に、ネットニュースやコメンテーターは 金利が上がるリスクを 最大限お伝えしています。 まぁ、名前もでちゃってますから、 変動金利をお勧めする訳には いかないですよね。 銀行からお金を借りるときに説明 【金銭貸借契約書(金消契約)】 があるのですが、 まぁ、変動金利のリスクを話したがります。 「上がったかなりの返済になる、 金利が上がらない固定は安心して 生活できます」などなど色々と 説明してきます。 固定金利に促す説明をするんです。 銀行にとっては、固定金利にしてほうが 利子・利息が多く取れます。 変動金利は、儲けがあまりないと 言われてますので、ここの説明に 力を入れてるんでしょうね。 お客さんからは、金消契約時に いきなり携帯電話に連絡があり 「かなり変動金利のリスクを 言ってくるんですけど 大丈夫ですか?」 また、そういう話ししたのかと 思っちゃいます(笑) 銀行の方、 あんまりリスクを言い過ぎないで 下さ~い(笑) 一部の銀行だけのようですけどね。 変動金利押しをしている投稿に なってちゃってますけど・・・、 固定金利は、市場金利が 上がっても何も心配しなくても大丈夫な 金融商品です。 経験上、 お仕事柄や皆さんの性格によって 固定金利を自ら選ぶ方も多いです。 最終的には、 変動と固定のどちらが正解と いうのはありません。 生命保険だって、 万が一の場合に入る人と そうでない人もいます。 入ったから正解、 入らないから不正解じゃないですよね。 人それぞれ、 お金をかける部分が違いますから 自分に合ったプランを選択して下さい。 納得すれば、どれも正解になりますからね。 あっ、生命保険ですが、住宅ローンにも 生命保険付き(団体生命保険付き) ですから、安心してください! という、変動金利を選択するにあたり 最近のトレンド(2018年頃から)の やり方を、お伝えします。 例えば、5000万円の借入金額を 変動金利1本や固定金利1本、 […]

住宅ローンを組む時に、変動金利は選択しても大丈夫ですか。(その1)

住宅ローンを組むときに、 変動金利は大丈夫? 永遠のテーマですね。 よく聞かれますが、 結論から言いますと誰1人として 『大丈夫ですよ、金利は当分上がらない』と 分かる人はいないはずです。 金利が上がるか下がるか的中できる人は ほとんどいないと思ったほうがいいでしょう。 ではどーしたらいいですかと聞かれますが、 リスクヘッジ(分散)をするしかないです。 金利が上がった場合を考慮して 月々の支払いをする方法です。 現在:2017年 5月29日  変動金利 0.45%~0.6%ぐらい 固定金利 銀行   1.2%~1.4%(団信込) フラット 1.1%前後  S利用で0.8%前後(5年ないし10年) ※フラットは団信別(年払い) 上記の金利差は大体ですが 約0.6%前後ですね。 この0.6%が上がるかもしれない 前提で計算してみます。 例)3000万円 35年  0.6% 79,209円 1.2% 87,511円 約8,302円の差になります。 年間で99,624円です。 少し多めに払う意識を するといいと思います。 ※ 月々 9万円払うとかです。 住宅ローン控除を受けるのであれば、 無理に繰り上げ返済しないで 10年間は貯めておき、不測事態に対応しましょう。 住宅ローン控除の恩恵は本当に凄いですから、 「早く借金返したい、返したい」という人が 多いのですが、繰り上げ返済はせずに ほっときましょう。 さて、変動金利ですが図を見ると 平成8年から現在に至るまで ほとんど変動してないです。 過去に二回ほど段階的に上がってますが、 すぐに戻りました。 サブプライムショックと リーマンショックの タイミングで段階的に、戻ったのです。 あとはデータを基にどう考えるかになりますから、 金利が上がってないことを考慮して 上がるリスクに対応できるように 準備するのが一番よいのとは思います。 が、私なりの考えもお伝えしたいと思います。 金利が上がる要素、タイミングを見ると 日本経済の景気がよくなる、 上昇するという時に 金利は上がってました。 ですが、ここ数年、 ないし数十年はどんどん景気が よくなっているという肌は、 あまり感じませんよね。 一番は、皆さんのお財布事情です。 景気が上がれば、 給料も上がるはずんですが、 給料部分が中々上がってこない。 一部では上がっている企業も あるようですが、 お客様の収入などや、話を聞くと 給料が上がっているという話は ほとんど聞きません。 金利を上げるという事は、 簡単な事ですが、 月々の支払いが増える、 家計は負担になるという事ですよね。 日経平均が、政権交代で安倍首相になり、 アベノミクスで上昇しましたが、 日本全国的に、皆さんの給料が上がらない。 一昔は、日経平均と経済成長が同じ指標で 見れたの時代は、給料も上がったようですが、 時代的に違うようです。 日経平均は、上昇していても、 幾分、操作されているような 感じはあるかなと思ってしまいます。 給料が上がらないのに、 金利を上げる事が 果たしてできるのか? 答えは、NOだと思います。 仮に金利を上げたとしても、 景気・経済は一気に冷え込むでしょうし、 さらに消費税が上がれば、 家計費は大打撃! 払えない人が増えてしまえば、 誰が困る?もちろん、 購入した本人が一番 困るのですが、やはり銀行です。 債権を回収できなくなるので、 銀行は不良債権問題に追われます。 バブル時に経験してることです。 日本経済で、銀行が破綻するのは、 国としても、企業としても、 一般家庭も困ることは間違いないです。 銀行は、民間企業とは言っても、 潰れてはいけない BEST3に入るのではないでしょうか。 もし、銀行が不良債権を抱えすぎて 万が一破綻するようなことがあれば、 国は税金を投入してでも、 潰さないでしょう。 過去に、 そういう事がありましたしねー、 国に守られているなと、 […]

住宅ローン組む時に、以前破産手続きしてもローン組めますか。

住宅ローン組むときに、 以前破産手続きしてもローン組める? 破産手続開始決定の日から 10年間は組めないです。 各金融機関は、個信をみます。それに全国銀行協会(全銀) の情報をみて、破産手続きの記載が あると厳しいです。 ※個人でも郵送手続きで 取得できますので 自分で確かめることをお勧めします。 履歴が5年で消えるとか7年で 消えるとか聞きますが、 基本的に10年間は履歴が残ります。 住宅ローン組む際は、 破産手続きをして10年間は、 低金利の住宅ローンは厳しいと 判断して頂いたほうが良いです。 ※ノンバンク系のフラットも 厳しいと判断して下さい。 全くローンが組めないわけではありません。 金利が高いファイナンス系で融資できますが、 高金利なので、 気に入った物件やこれしかないという 物件以外は、時間の経過を 待つしか方法がありません。 ※実家の隣に売りが出たとか、 相場よりも安く買える 理由があるとかですね。 (事故物件など) あまり家賃にお金をかけずに、 コツコツと貯金をして頂き、 履歴が消えるタイミングで チャレンジして下さい。

住宅ローンを組む時に、妻を収入合算できますか。(フラット系)

住宅ローンを組むときは、 妻を収入合算できますか? (フラット系) はい、組めます。 フラット系は、主債務者(夫)と 連帯債務者(妻)として ローンの組み立てをします。 例)主人 年収 300万円 年齢 55歳 個人事業主 奥様 年収 400万円 年齢 40歳 会社員 主人はローン年数 35年組めず 24年となります(79歳まで) 奥様が35年組めるので、 奥様が主債務になれば(75歳) 年収 700万円に対しての融資金額が 組めて、さらに35年ローンOK さらに奥様が会社員で 属性もよいので評価も高いと思います。 ※一般的には個人事業主や経営者より 会社員は融資されやすいです。 ローン年数が長く組めれば(35年間) 月々の支払いが安く済みます。 お金がかかる時期に突入する方々にとっては、 奥様を主債務にすることも 選択肢の1つとしてお考え下さい。 また、住宅ローン控除は夫婦で 受けることが可能になりますので 夫婦の持分によって、 控除金額を申請することができます。 例)夫婦 借入金額 3000万円 持分 夫 4/10  妻 6/10 控除額 夫:120万円 妻:180万円 (10年間) 1年間だと1%なので 12万(夫) 18万(妻) 税金の軽減が受けることが可能になります。 住宅ローン控除はかなり大きいと思いますので、 最大限利用してください。

住宅ローンを組む時に、妻と収入合算してローン組めますか。(銀行系)

住宅ローンを組むときに、 妻と収入合算しても大丈夫? (銀行系) はい、組めます。 収入合算は、銀行系とフラット系では ローンの組み方が違います。 銀行系は、主債務がご主人 年収500万円 奥様が400万円の場合は、 収入の半分 200万円 合計で700万円の収入として 融資金額を算出します。 奥様の個信を見て判断したうえ、 連帯保証人となります。 主債務者(夫)が万が一、 亡くなられたら 残債は消えます(借金チャラ)。 住宅ローン控除は、妻は受けられません。 ただし、主債務者(夫)が払えなーいって、 逃げてしまったりすると 連帯保証人(妻)が支払うようになります。 ご主人は逃げないように(笑) 奥様は逃げ出さないようにして下さい(笑) 奥様が住宅ローン控除(減税)を 受けたい場合には、 ペアローンになります。 例)4000万円 融資希望 夫 2000万円 融資 妻 2000万円 融資 上記対して1%の控除額 (年間 夫:20万 妻:20万円) それぞれ、主債務者となります。 ですので、ご夫婦のどちらかが亡くなられたら、 ご自身の借入金額だけ 残債がなくなります(借金がチャラ) どちらを選択するかは、 ご夫婦でよく話し合って下さい。 次回はフラット系を説明しますね。