この記事で分かること
- 本文の「店頭金利1.08％」は、いまのフラット35の金利とは違うこと
- 1.08％と今の金利で、毎月の返済額がどれだけ変わるか
- 親子リレーで長く借りるときに、いまの制度で確かめておくこと
2026年9月に、いまの金利と団信の前提を書き足しました。
フラット35の団体信用生命保険が
平成29年10月から改正になりました。
住宅ローンとは別に年間払い
だった団体信用生命保険料。
毎年、その時期になると支払いがくると
「えーーー」となってたようです。
銀行系と同じように、
金利に含まれるようになりました。
ただ、今の金利より上がってしまい、
既存金利から0.28％ＵＰになります。
平成29年 9月現在 店頭金利 1.08％
10月以降は、1.08％＋0.28％＝1.36％
ただ、今までは1000万円に対して、
団信料が35,700円でした。
例）3000万円借入 10万7100円
金利で計算すると0.36％前後ですので
金利に含まれたほうが安くなりました。
購入した1年目には、諸経費を一緒に
支払うので、影響がないのですが
2年目、3年目となるとしんどくなるようで、
途中解約する方が続出したようです。
毎月の支払いにＯＮされるほうが、
統計的にいいと判断になったのでしょう。
フラット35の特徴として、
団体信用生命保険が加入できない人、
病気の人などもローンが組めました。
団信は任意でしたので。
10月以降も、セーフティーネットとして
団信なしも用意をしてくれてますが、
現在の金利より上がってしまいます。
平成29年 9月現在 店頭金利 1.08％
10月以降は、1.08％＋0.28％＝1.36％
となるとお伝えしましたが、
そこから、－0.2％適用になるので
1.36％－0.2％＝1.16％となります。
元々団信が組めない人は、0.08％が
上がる計算です。
さらに、国内初となる団信の保障範囲で
身体障害保障が加わりました。
内容としては、
①保障開始日以後の傷害
または疾病を原因として、
身体障害者福祉法に
定める1級または2級の障害
に該当したこと。
②同法に基づき、
障害の級別が1級または2級
である身体障害者手帳の交付があったこと
死亡以外にも範囲が広がった事は
借りる方も非常に安心できる保障に
なりました。
三大疾病付き団信は、+0.24％
金利に上乗せすると利用できます。
こちらも、新制度として、
介護保障が追加されました。
①保障開始日以後の傷害
または疾病を原因として、
公的介護保険制度による
要介護２から要介護５に
該当していると認定されたこと
②保障開始日以後の傷害
または疾病を原因として、
引受保険会社の定める所定の要件を
満たすことが、
医師による診断で確定されたこと
フラット35は、
年配の方々もローンが組めるので
より保障の充実は、
有難い話だと思います。
親子リレーは、
親御さまが主債務者になれ、
団信も適用になります。
80歳を境目に
主債務を子に引継ぎが可能になり
団信も引き継ぎ可能です。
ただし、注意点としては、
子に引継ぎをした場合、
子が団信に入れない状態、病気をして
告知事項になってしまっている場合は、
団信加入ができないが、
金利はそのまま。（据え置き）
要約すると、
団信加入金利が1.36％（平成29年10月現在）
のままで、支払い続けるという事です。
子が団信に入れない状態のままだと、
子が万が一亡くなっても
借金は0円（チャラ）にはなりません。
こうしたリスクを避けるなら、
健康なうちに、予め子を
主債務者にしておくという選択も
増えてくるかもしれません。
もちろん、子が50歳前後でも健康で、
その年齢時に団信加入できれば、
何の問題もありません。
以前なら
こんな言い方は、乱暴かもしれませんが、
保障をする時は、確率が高いほうを選択
する方法がベストでした。
親子でローンを組むなら、
年配者の方が先に主債務者になるほうが
得？（失礼ですが）なので、
実際、お客様のほとんどが
親から主債務になる方ばかりでした。
今後は、
子が主債務者になるのが主流になるでしょう。
補足で、もう一点改正があったのです
お伝えします。
スーパーフラットという商品があり、
自己資金２割を入れると金利引き下げが0.1％、
借入金が8割（80％）という商品がもともとあったのですが、
新たに自己資金1割を入れると
金利引き下げが0.05％、
借入金が9割（90％）という商品もできました。
なお、スーパーフラット8・9の実際の金利は、2026年10月時点でスーパーフラット8が当初5年間年2.810%（6年目以降3.810%）、スーパーフラット9が当初5年間年2.820%（6年目以降3.820%）です（取扱金融機関により異なります）。いまは自己資金の割合だけでなく、家族構成や住宅性能などに応じた「金利引き下げメニュー」のポイント制に変わっています。
手持ち資金を残したいという人は、
全部借入をしたほうがいいと思いますが、
余力資金があるのであれば、金利優遇の
恩恵をうけてもいいかもしれませんね。
フラットは、久々の改正でしたが、
また、変更があれば随時報告します。
本文の「1.08％」は、いまの金利ではありません
本文の「平成29年9月現在 店頭金利1.08％」は、いまのフラット35の金利とは違います。2026年9月に資金を受け取る分で、借入期間21年以上35年以下の最頻金利は年3.460%です。団信の分の上乗せをする前の数字ではなく、公表されている金利そのものです。
出どころ: 住宅金融支援機構「最新の金利情報」（2026年9月資金受取分）。
金利のもとになる政策金利も動いています。日本銀行は2026年9月18日に政策金利（無担保コールレート翌日物）を1.25%程度へ引き上げ、9月24日から適用しました。同年6月に1.0%へ、その前は0.75%でした。
出どころ: 日本銀行「金融市場調節方針の変更について」（2026年9月18日）。
変動金利は金融機関ごとに違うので、ここでは公表値のあるフラット35だけを挙げています。
金利が変わると、毎月いくら違うのか
本文は「団信の保険料を年払いで払うか、金利に含めるか」という比べ方をしていました。いまは、金利そのものの高さが先に効いてきます。元利均等・35年で借りたときの毎月の返済額です。
| 借入額 | 1.08% | 3.46% |
|---|---|---|
| 5,000万円 | 約143,000円 | 約205,500円 |
| 2,580万円 | 73,796円 | 106,032円 |
出どころ: 金利は住宅金融支援機構「最新の金利情報」（2026年9月資金受取分）、毎月返済額は当方の計算（元利均等・35年）。1.08%は元の記事に書かれている平成29年9月当時の店頭金利です。
逆から見ると、毎月15万円の返済で35年・元利均等・3.46%なら、借入は約3,600万円です（当方の計算）。本文が挙げていた「3,000万円借入」という規模感と、いまの金利で組める額は、同じではありません。
親子リレーで長く借りるときに、いま確かめること
本文は、親子リレーで子が主債務者になる流れを説明していました。この形で長く借りるなら、住宅ローン控除の条件も合わせて見ておきます。令和8年度税制改正で、控除の適用期限は令和12年（2030年）12月31日入居まで延びました。控除率は0.7%です。中古（買取再販でないもの）の借入限度額は、認定住宅・ZEH水準が3,500万円で13年、省エネ基準適合が2,000万円で13年、その他の住宅が2,000万円で10年です。床面積は原則50平方メートル以上、その年の合計所得金額が2,000万円以下という条件があります。
出どころ: 国税庁 タックスアンサー No.1211-1（新築）・No.1211-3（中古）［令和8年4月1日現在法令等］、財務省「令和8年度税制改正の大綱」（令和7年12月26日閣議決定）、国土交通省「住宅ローン減税」（2026年6月更新）。
中古住宅について、かつて言われた「築25年以内」という年数の条件は、いまの制度にはありません。昭和57年1月1日以後に建築されたもの、または耐震基準に適合すると証明されたもの、という判定です。
控除の中身をもう少し詳しく見るときはこちら → 住宅ローン控除の話。大田区で買うときの入口はこちら → 大田区の中古マンション。
