住宅ローンを組んだ本人が住まないで
賃貸にするとバレて悲惨…
住宅ローンに関しては
様々な問題があるのですが、
中でも深刻なのは
本人が住まないというケースです。
昨今は不動産投資が注目されているので
投資目的でやってしまう人もいるようですが…
これは絶対に許されないことで、
確実にバレると思ったほうがいいです。
なぜ駄目なのか、なぜバレるのか、
どのようなペナルティがあるのかなどを
これから書き綴っていきたいと思います。
とても大事なことですので
住宅ローンを検討しているのなら
しっかり覚えておいてくださいね！
・高すぎるリスクの数々
住宅ローンは家を買う際に銀行から受ける融資を
少しずつ返済する約束のことです。
大原則として返済の他にも、
契約者である本人がその住居に住むこと、
もっというと完済まで住み続けることも
含まれているのです。
その条件は意外と知らない人は
多いかもしれません。
ちょっと信じられないかもしれないですが、
不動産会社の社員も知らない場合があります。
本人が住まないとはどういうことかというと、
大きく分けて２つの事情があります。
１つは家庭や仕事の事情です。
例えば、実家で介護が必要になったとか、
急な転勤といったことです。
この場合、正当な理由になりえますから
銀行に相談すればローンの種類を
変えるといった対応をしてくれる
可能性は高いです。
問題はもう１つの事情です。
それが不動産投資です。
ローンには住宅ローンの他にも
賃貸ローンというものがあります。
後者は不動産投資ローン、
アパートローンと言われることもあります。
ビジネス目的ですから金利が高いのが特徴です。
住宅ローンは金利が安いですから、
差額の節約のために住宅ローンで家を買い、
こっそり貸し出すという人もいるようですが…
もしそれをやると
キツいペナルティが待ってます！
一番シンプルかつ強烈なのが
残額の一括返済です！
軽く数百万超えの返済となるので
まずほとんどの人はできないでしょう。
用意できなければ自己資金で
補てんすることになります。
財産の差し押さえです。
テレビで見たことがあると思いますが、
有無を言わさず所有物を没収されるので
ほんと悲惨な状況ですね…
もしくは賃貸ローンか
不動産投資ローンへの切り替えを
することになると思います。
とても悪質だと判断されれば
刑事告訴される恐れもあります。
どのような対応をされるかは
金融機関と担当者次第ということになります。
バレなきゃ大丈夫と思う人もいると思いますが
基本的にバレると思っておいたほうが身のためです。
なぜバレるのかというと、
いろいろなケースが考えられますが、
よくあると思われるのは郵便物です。
住所と入居人の名前が違えば、
郵便物が返送されることがありますので。
また、悪質な不動産投資の営業マンは
ルール違反と知っておきながら
住宅ローンを勧めてくる人もいます。
金利が低いし審査も緩い、
そしてセカンドハウスとしてとか何とかいって
勧めてくることもあるんですね。
そういった口車には
絶対に乗らないようにしましょう！
・悪徳不動産屋の終焉
住宅として使わなければいけないのを
分かっていながら投資用を勧める
不動産屋は、永くお付き合いはできません。
違法と分かっていながら、お客様に勧めているので
銀行や金融機関からは、取引停止となります。
銀行から事情聴取されて、
そのような方法を教えたんですか！
と言われても、
「お客様が勝手に賃貸にしてしまったです」と
一点張りで逃げ切るでしょう。
証拠を残さないようにしてます。
一番良いのは、録音をしておくことを
オススメします。
銀行や金融機関も何度も痛い目にあってるプロなので
悪徳不動産屋とは、取引停止になり、
今後、不動産業はできないことになります。
不動産屋と永くお付き合いしたいなら
絶対にやめておくべきでしょう。
・やむを得ない事情はあくまで例外
特例的ではありますが、
住宅ローンで購入した住宅でも
賃貸に出せる場合もあります。
絶対に一括返済を迫られるわけではありません。
だからよく可能性があると表現されています。
なぜ認められていることがあるのかというと、
様々な事情が考慮されているためです。
先程も少し触れましたが、
転勤や家族の介護、
もしくは本人が入院するといった場合です。
いずれもいつどう決まるのか
予測できませんので、
相談すれば対応してくれます。
単身赴任だと契約者本人は住んでないけど
家族は住んでいるといったケースも
柔軟に対応してくれるとは思います。
上記のようなやむを得ない事情の場合は
住宅ローンのまま賃貸に出せる可能性はあります。
状況次第ですのでなんともいえませんが、
基本的に継続して返済する力があるか、
貸し出す長さで判断されます。
長期間だとして将来的に戻る可能性があると
示すことができれば良い判断材料になるでしょう。
もちろん、きちんと相談することが最低条件ですので、
黙っていた場合は厳しく対処されます。
その場合、良くても賃貸ローンへの
切り替えになるでしょう。
そうなると住宅ローンのような
低金利で借りられなくなったり、
住宅ローン控除が受けられず
税金が高くなるリスクもでてきます。
金利は低くても1％後半から
２％以上です。
住宅ローンのような１％未満とかで
借りることはまずできません。
控除は最長１０年間、
住宅ローン残高の最大１％分を
所得税や住民税から引けますから
ものすごく差が大きいです。
賃貸に出していた年数分を
延長することはできないのがミソです。
例えば2年間住んでいなかった場合、
控除対象になるのは残りの8年間だけになります。
繰越控除のようなことはできないってことですね。
そして、賃貸ローンにすると
いろいろな経費もかかります。
繰り上げ返済手数料やら印紙税やら
融資金額0.2％分の保証料やら何やらで
30万から最大100万くらい
かかる可能性があります。
初めから投資目的で借りるなら
諸経費も折込済みでしょうけど、
ずるいことをしてローンを組むと
想定外の出費がドン！と
伸し掛かることになるのです。
このように、事情がある場合は除き、
金融機関に黙ってビジネスをしようとすると
後悔の連続になるので絶対にやめましょう！
特に20代や30代といった若い年代の方々は
騙されやすい傾向にあります。
ローンにも種類があり、
目的別にきちんと使い分けることは
大原則ですので肝に銘じておきましょう！
もし、そのような手口を忍び寄ってる
もっと詳しく聞きたい方は、
お気軽にお問い合わせください。
