この記事で分かること
- 本文の図にある「両手仲介」と「片手仲介」で、誰がいくら受け取るのか
- 売主が損をする形がどこで生まれるのか
- 2025年1月から、物件の取引状況をレインズに登録する義務ができたこと
2026年9月に、両手仲介と片手仲介の図を文字にし、2025年に変わった仕組みを書き足しました。
地域・エリアによって相場って
違いますよね。
東京の相場は２３区の千代田区や
港区、渋谷区を中心として、
そこから徐々に安くなっていきます。
23区以外や神奈川県や千葉県、
埼玉県は比較すると相場は
だいぶ変わってきます。
価格の坪単価も違いますが
23区内でも10区は、
平均的に高い水準を
キープしてます。
千代田区・港区・渋谷区
中央区・文京区・新宿
目黒区・品川区・世田谷区
大田区などですね。
そんな中で相場って、
そもそも誰が決めてるの？と
購入側は気になりませんか？
おそらく不動産業者が決めていると
思われているはずです。
確かに新築マンションの場合なら
おっしゃる通りなのですが、
中古マンションに限っては
そうではないです。
売却依頼があった場合。
不動産屋は過去の成約事例に基づいて
金額を提示・提案します。
業界の中には変な輩もいるので
この辺りは山田を信用してください！
それによって住んでいる（売りたい）人が
いくらで売れるか、売りたいかと悩んで
この金額で売却しますと伝えてきます。
あくまでも不動産屋は金額提案するだけで、
売りたい人(売主）が最終決定します。
中古マンション市場でも、
業者がリノベーション（リフォーム）する
販売数と個人（一般人）の方が売りに出す
比率は2：8ぐらいの割合になってます。
リノベーション（リフォーム）する業者も
これからどんどん増えていきます。
この比率が少しずつ変わると思いますが、
数が圧倒的に多い中古マンション市場は
しばらくお客さま側が決めていく
価格になるでしょう。
価格・金額が下がらないエリアであれば
なおさら、一般ユーザー市場の
マンション価格が続くでしょう。
なぜなら、買取業者は金額が合わなければ、
購入することはないからです。
また不動産業者が価格を決めていると
思われる原因として広告があります。
新築マンションは、広告を出すために
多額の広告費をかけます。
それもあるので分譲価格に広告費も
上乗せして販売活動しています。
広告頻度が非常に多いため、
高値、高額になるのも無理はありません。
周辺住民の収入格差がありすぎて、
高額販売を続けていると
気づいたら売れなくなります。
つまり、高収入層が底をつくということ
販売側は売れないと困るので、
広告範囲を更に広げます。
昨今はスマホが普及した事により
新聞自体を見る機会も減りましたが
折込チラシを見た時に、
自分が住んでる場所とは、
全く違うエリアのマンション広告が
入っていると思ったことありませんか？
こういう場合って間違いなく
売れてないんです。
なぜなら売れているならば
周辺住民で購入してるはずですよね？
それでも売れなければ
金額を下げるのは当然のことです。
広告の費用も空しく終わるという
業界ではよくある事です。
そうならば・・
更にに相場が下がるのでは？と
考えてしまうのが一般的ですが
元々の相場になると周辺住民の
収入層が合いますので相場が下がらず、
結局売れていきます。
「やっと、私達が購入できる金額になった」と
あなたが思う以上に売れていきます。
更に適正相場価格で完売しています。
こういう動きがあって周辺住民（収入層）の
相場で決められているのです。
もちろん、駅の改築や
街並み自体の再開発が行われれば、
住んでいる街自体に付加価値が
付きますので価格相場もあがります。
もちろん、詳細相場を決める上では
・駅距離・広さ
・築年数・階数
・向きの5つがメインで
価格設定をするのが一般的です。
本文の図を、文字にしました
本文に貼ってある図は、不動産会社が売主と買主の両方から手数料を受け取る「両手仲介」と、片方だけから受け取る「片手仲介」の違いを描いたものです。登場するのは、売主、不動産屋A、不動産屋B、購入希望者a、購入希望者bの5者です。数字は図に書かれているとおりです。
| 両手仲介（aさんに売る） | 片手仲介（bさんに売る） | |
|---|---|---|
| 買いたい人の希望額 | 購入希望者a: 1,900万円 | 購入希望者b: 2,000万円（不動産屋B経由） |
| 不動産屋Aの手数料 | 売主から63万円 ＋ 買主aから63万円 ＝ 126万円＋消費税 | 売主から66万円＋消費税 |
| 売主の手取り | 1,900万円 − 63万円 − 消費税 | 2,000万円 − 66万円 − 消費税 |
図では、不動産屋Bが「2,000万円で買いたい人がいます。物件の情報をください」と照会し、不動産屋Aが「残念ですが、商談中です」と断っています。売主にとっては2,000万円で売れたほうが得なのに、不動産屋Aにとっては1,900万円で両手にしたほうが儲かる。ここにねじれがあります。
図の手数料は、国土交通省の告示（昭和45年建設省告示第1552号）の上限で計算されています。1,900万円なら税込69万3千円、2,000万円なら税込72万6千円で、図の「63万円＋消費税」「66万円＋消費税」と一致します。
2025年1月から、この「商談中です」が記録に残ります
本文が「業界の中には変な輩もいる」と書いているのは、図のこの動きのことです。国土交通省が宅地建物取引業法施行規則を改正し、令和7年（2025年）1月1日から、専任・専属専任で預かった物件について、レインズに取引の状況を登録することが義務になりました。登録する状況は「公開中」「書面による購入申込みあり」「売主都合で一時紹介停止中」の3つです。
事実と違う登録は、宅地建物取引業法65条1項の指示処分の対象になります。国土交通省は、この改正の狙いを「故意に物件の取引状況を隠し、売主の意向に反して物件の紹介を行わないような行為」への対策だと説明し、例として「事実に反して『売主都合で一時紹介停止中』と虚偽登録し、他の業者への紹介を意図的に拒否する」行為を挙げています。
出どころ: 国土交通省「宅地建物取引業法の解釈・運用の考え方」新旧対照表（令和7年1月1日施行）、同施行規則 第15条の11、国土交通省 報道発表（令和6年12月24日）。
大田区で売る人・買う人が、この図から取れること
売る人は、自分の物件がレインズでどの状態になっているかを担当者に聞いてください。申込みが入っていないのに「一時紹介停止中」になっていたら、理由を確かめる場面です。専任で頼んでいれば、登録したことを証明する書面を受け取る権利もあります（宅地建物取引業法34条の2第6項）。
買う人は、図の購入希望者bの立場です。別の会社経由で「商談中」と言われた物件でも、仲介する会社はレインズで実際の状況を確かめられます。気になる物件があったら、「レインズの取引状況はどうなっていますか」と聞いてみてください。
本文の「相場は周辺住民の収入層で決まる」という話と合わせると、大田区でも、池上や西馬込のように動きの穏やかな街では、1件ごとの売り方の差がそのまま価格の差になります。図の100万円の差は、そういう街ほど効いてきます。
