この記事で分かること
- 本文の図にある、旧借地法から借地借家法へ変わった流れ
- 定期借地権に3つの型があり、期間が法律で決まっていること
- 借地権のマンションを大田区で検討するときに確かめる3点
2026年9月に、借地権の図を文字にし、定期借地権の種類を条文で確かめて書き足しました。
東京で格安の物件マンションはあるの？
実際の所、東京で格安物件が
どんな流れで安くなるのか？
購入を検討されている方は、
知りたいはずだと思います。
予想通りかもしれませんが、
格安で売らなければならない
事情があるんですね！
そもそも考えられるのは、
①事故・事件性
②近隣住民のトラブル
③借地権
④線路沿い
⑤幹線道路、交差点
⑥お墓が真横
⑦再建築不可
どれも考えられる内容です！
１つずついきましょう！
まず事故・事件性は価格が
かなり安くなっています。
ほとんどが業者が買取をして
リノベーションしてから
再販売してます。
個人の方や親族・身内が
そのまま売りに出すことは
あまりないです。
ただ、築年数が新しかったり、
借入残高が残ったりしていると
そんなに安く売れないので
販売していることもあります。
近隣の方が知っているはずなので、
告知事項として記載があります。
だいたい相場より2割から
3割ぐらい安いと思ってください。
近隣トラブルはどうでしょうか？
最近はちょっとした事で
クレームを言ってくる人も
時代の流れと共に増えた気がします。
物件を見に行ったり、下見をすると
近隣から出てきますのである程度の
把握はできてしまいます。
場所的に有名であったり、
マスコミに取り上げられたり
こういう場所は価格に反映して
相場より1割ぐらい安いです。
次の土地部分が借地権の場合は
どうでしょうか？
最近の新築マンションは
定期借地権という権利が
多くてですね。
例えば借地期間が50年や
60年間になっいるマンションを
ここでは指します。
その以降になると建物には
住めないので返還するという物件。
土地は自分のものではないで
土地代の税金はかかりません。
相場より2割から4割ぐらい
安い設定です。
借地権で、もう1つあるのが
旧法借地権という内容です。
20年が経過したら
更新料を取りますが
そのまま住み続けられる
というマンションです。
この旧法借地権は、
返還義務がありません。
定期借地権よりは
住み続けられるマンションの為
相場より1割から2割安いです。
定期借地権も旧法借地権も
毎月の地代（土地代）が
発生します。
次に線路沿いはどうでしょう？
バルコニーから目線が
電車だったり、
マンションの向きによっては、
電車や新幹線が向かってくる
そんな物件。
何線もあるような物件だと
騒音や揺れなども体感してしまいます。
相場より1割から2割安いです。
幹線道路、交差点も同様ですね。
とにかく、ずーっと車の通りが
1日中ある場所です。
幹線道路沿いもそうですが、
さらに幹線道路と幹線道路の
交差点です。
理由としては白バイをはじめ
緊急車両など賑やか過ぎる
場所だからです。
相場より1割から2割、
築年数が築浅で安いのが多い。
お墓が真横などの場所は
どうでしょうか？
マンションのバルコニーから
お墓がビューという物件です。
お線香のにおいなどがするか
ちょっと微妙ではありますが・・・。
ただ、物件によっては
高い建物が目の前に建つ事は
ありませんので、
眺望や日照は確保できます。
相場よりは1割ぐらいです。
場合によっては、
そんなに価格の差がない時も
あったりしますよ！
再建築不可はどうでしょうか？
中古マンションで再建築不可
という物件はほとんどないのですが
既存不適格という物件はあります。
当時は、問題なく建築したのですが
その後に駐車場部分を他の方に
売却してしまったマンション。
そうすると、その土地に対して
建築したのですが、
土地が削られてしまったので、
いま現在建てられいる大きさでは
建てられないですよという事です。
建て替え時に、今の広さは
確保できないという事です。
例えば50㎡ある部屋は、
40㎡になります。
相場より1割ぐらい安いです。
どちらかというと価格を
どんどん下げるというよりは
売却するのに時間がかかる
イメージですね。
何かしらの理由でなくて
何もない状態で安いマンションって
買えないのって思いませんか？
例えば築年数の古いマンションだと
安く買えるのではないかなと思います。
実は、買いたいけど買えないんです。
それは、買い取り業者さんが
時間をかけて足で稼いて
情報収集にがんばっているからです。
いち早く、情報が欲しいので、
不動産業者さんに挨拶周りをしてます。
本当に何十件も足で稼いで
業者周りをしてます。
人と人ですから、
やはり不動産業者さんも
買い取り業者さんに
お話をしていく様になります。
最近は価格が上昇傾向にあるので、
買い取り業者さんも頭を
抱えているようです。
もちろん、業者なので
利益確保しなければ
ならないのですが、
現場の声を聞くと
薄利多売との事です。
利益が薄く多くさばく
（売る）という事です。
そうなると一般人は
そのような物件を購入が
出来るか出来ないか？
難しい状況です。
それでも、業者が買取できるのは
価格的に厳しい物件も
出てきます。
売主（個人）さんが
そこまで安くしませんよ
という物件になります。
時間が経過すると、
売主も我慢が出来なくなるので
段々価格を下げてきます。
まだ下がると思うと
さらっと買い取り業者さんが
購入してしまいます。
その見極めが難しいと
思いますが、
やっぱりタイミングは
大事だと現場にいると
常に思いますね。
その中で私たちは人間ですから
心理的に安く購入出来るのなら
安く購入したい気持ちがあるのも
事実だと思います。
本文の借地権の図を、文字にしました
本文に貼ってある図は、借地の法律が変わった流れを4段で描いたものです。中身は図に書かれているとおりです。
| 段 | 図の記述 |
|---|---|
| 1. 旧借地法 | 地主にとって土地は「貸したら二度と返ってこないもの」という解釈が広まる |
| 2. その結果 | 借地契約に踏み切らない土地所有者が増加 |
| 3. 平成4年8月1日「借地借家法」施行 | 「定期借地権」が制定され、地主は借地期間満了とともに土地を取り戻せるように |
| 4. その結果 | 土地の利用方法の選択肢の一つとして考えられるように → 土地の活性化へ |
定期借地権は3つあり、期間は法律で決まっています
本文の「借地期間が50年や60年」の根拠を、条文で確かめました。借地借家法（平成3年法律第90号）に3つの型があります。
| 型 | 条文 | 期間 | 使いみち | 決め方 |
|---|---|---|---|---|
| 一般定期借地権 | 第22条 | 50年以上 | 住宅でも可。マンションの「定期借地権」はほぼこれ | 公正証書などの書面（電磁的記録も可） |
| 事業用定期借地権等 | 第23条 | 30年以上50年未満、または10年以上30年未満 | 事業用の建物だけ（居住用は除く） | 公正証書 |
| 建物譲渡特約付借地権 | 第24条 | 30年以上経過した日に建物を地主へ譲渡 | 住宅でも可 | 特約として定める |
出どころ: 借地借家法 第22条・第23条・第24条（e-Gov法令検索で現行条文を確認）。第22条の原文は「存続期間を五十年以上として借地権を設定する場合においては…契約の更新…及び建物の築造による存続期間の延長がなく、並びに第十三条の規定による買取りの請求をしないこととする旨を定めることができる」。施行日は同法附則第1条で「公布の日から起算して一年を超えない範囲内において政令で定める日」とされ、図にあるとおり平成4年（1992年）8月1日です。
ですから、住宅用のマンションで「定期借地権」とあれば、最低でも50年の期間が付いています。本文の「50年や60年」はここから来ています。期間が終わると更新はなく、建物を取り壊して土地を返すのが原則です。
旧法借地権が「住み続けられる」根拠
本文の「旧法借地権は返還義務がない」についても、根拠を添えます。借地借家法の附則第4条は、新しい法律の施行前に生じた借地について、廃止前の借地法の規定により生じた効力を妨げないと定めています。1992年8月より前に設定された借地権は、いまも旧法のルールで更新されていくということです。
出どころ: 借地借家法 附則第2条（借地法の廃止）・第4条（経過措置の原則）。
大田区で借地権のマンションを見るときの3点
本文にあるとおり、借地権の物件は相場より安く出ます。安さの理由が分かっていれば、検討してよい物件です。次の3点を契約前に確かめてください。
- 残りの期間。定期借地権なら、満了の年月日と、そのとき建物をどうするか（取り壊し費用の積立の有無）
- 地代と更新料。毎月の地代がいくらか、旧法なら更新料の定めがあるか。管理費・修繕積立金とは別にかかります
- 住宅ローン。金融機関によっては借地権の物件を扱わない、または期間を残存年数以内に限ることがあります。物件を決める前に、候補の金融機関へ「定期借地権（または旧法借地権）のマンションは扱えますか」と聞いてください
大田区は、池上や大森のように古くからの地主が多い地域で、借地権のマンションが出ることがあります。価格だけを見て飛びつかず、地代を足した月々の支払いで、所有権の物件と比べてください。
