この記事で分かること
- 本文の図にある人口と戸数の数字を、表として読めること
- 「東京都の人口は2025年がピーク」という推計が、その後どうなったか
- 中古マンションが新築を上回った2016年の先で、戸数がどう動いたか
2026年9月に、図2枚を文字にし、人口と戸数の最新の数字を書き足しました。
マンション購入は東京が良いのか？
日本の中でも一番賑やかな場所といえば・・
やはり東京だと思われる割合が多いはずです。
もちろん、全ての方が
そうではないと思いますが
特に地方の村などは本当に
過疎化が進んでいるので、
買い物するにも、病気になっても
不便な事が増えてきます。
やはり、これからも
人がいる場所に人口移動が
加速していくと思います。
全国的に東京だけという事ではないですが、
例えば飲食店舗にしても、
世界各国の料理を味わえる最先端の場所は、東京です！
東京で中古マンション購入するのであれば
数十年は需要があると思ってください。
特に新築マンション価格が
軒並み上昇していますので、
これに付随して中古マンションの
購入者が増えている現象が起きてます。
今まで、新築マンションの
供給がされてきました分、
極論言えば、1日経過したら
中古マンションです（笑）
しばらくこの状況が続くと
予想されます。
今後は、ＡＩの普及が進みますから、
皆さんは仕事がある場所に移動する
可能性が高いはずです。
地方に住んでいる方は、
その主要都市に引っ越し、
その主要都市の方は、
東京に引っ越しする現象が
近い将来起きる可能性があります。
もしくは、東京都に出稼ぎという事も
考えられます。なので今後の為にも
東京都のコンパクトマンションを
購入する方法も1つの手段となります。
例えば購入した後に、本人が住んでから
地方に帰るタイミングで賃貸に出して
貸し続けるライフスタイルも確立するでしょう。
また労働収入から権利収入（不労所得）が
更に一般的になると思います。
経験上ですが賃貸用のマンションや
アパートよりは、
分譲用のマンションの方が、
賃貸が決まる確率が非常に高いです。
一般の方と会社の法人で
借りる事も多い為です。
福利厚生として、良い場所や
マンションに住ませたいという
会社側の想いがある為です。
これを見てください。
日本全国でみると人口が
減り続けてますが、
東京都はいまも人口が増えています。
東京都総務局の推計人口（令和8年9月1日現在）では、前年同月より約6万人増えました。
ただ、東京都がまとめた将来人口推計では、2030年ごろにピークを迎えたあと、徐々に減っていくと見込まれています（2026年10月確認）。
なので、中古マンション購入するにあたり
人口の部分は1つの目安になります。
実際に購入して住まなくなった場合、
当然、売却か賃貸になりますよね？
そうすると、そこに需要が
あるかの判断基準が人口です。
長い目で考えた時に東京の人口は
地方に比べて売却や賃貸にする上での
戦略などが描きやすいという事ですね。
本文の図2枚を、文字にしました
本文に貼ってある2つの図は画像なので、スマートフォンでは数字が読めません。同じ内容を表にします。数字は図に書かれているとおりです。
1つめ: 首都圏の中古マンションと新築マンションの戸数
| 年 | 2012年 | 2013年 | 2014年 | 2015年 | 2016年 |
|---|---|---|---|---|---|
| 中古マンション | 31,397 | 36,432 | 33,798 | 34,776 | 37,189 |
| 新築マンション | 45,602 | 56,478 | 44,913 | 40,449 | 35,772 |
単位は戸数です。図が言いたいのは、2016年に中古が新築を上回ったという一点です。中古は2012年の31,397から2016年の37,189へ増え、新築は2013年の56,478から2016年の35,772へ減っています。本文の「新築の価格が上がり、中古の購入者が増えている」は、この逆転のことです。
2つめ: 全国と東京都の人口の推移（2017年時点の推計）
単位は万人です。2015年までは国勢調査の実測、2020年以降は図が作られた時点の推計です。
| 年 | 東京都 | うち区部 | うち多摩・島しょ | 全国 |
|---|---|---|---|---|
| 2005 | 1,258 | 849 | 409 | 12,777 |
| 2010 | 1,316 | 895 | 421 | 12,806 |
| 2015 | 1,352 | 927 | 424 | 12,709 |
| 2020（推計） | 1,385 | 959 | 426 | — |
| 2025（推計） | 1,398 | 976 | 422 | — |
| 2030（推計） | 1,394 | 979 | 415 | — |
| 2035（推計） | 1,375 | 970 | 405 | — |
| 2040（推計） | 1,346 | 952 | 394 | — |
| 2045（推計） | 1,312 | 931 | 381 | — |
| 2050（推計） | 1,274 | 906 | 367 | — |
| 2055（推計） | 1,227 | 875 | 351 | — |
| 2060（推計） | 1,173 | 840 | 333 | 8,674 |
図に書かれている出どころ: 「国勢調査」（総務省）、「日本の将来推計人口（平成24年1月推計）」（国立社会保障・人口問題研究所）等より作成。2020年以降の東京の人口は東京都政策企画局による推計。全国の2020年以降は2010年国勢調査に基づいた推計。図には前回推計の線も引かれていて、東京都は2020年1,336万人・2060年1,036万人、区部は917万人・741万人、多摩・島しょは422万人・296万人でした。
本文の「東京都は2025年を境目に徐々に下がり続けます」は、この図の2025年1,398万人がピークという推計を指しています。図が作られたのは2017年ごろで、2025年は推計上の数字でした。
「2025年がピーク」は、実際にはそうなりませんでした
本文の「東京都は2025年を境目に徐々に下がり続けます」は、2017年時点の推計で、実際の人口はいまも増えています。
| 時点 | 東京都の人口 | 出どころ |
|---|---|---|
| 2020年10月1日（国勢調査） | 1,404万8千人 | 総務省統計局 |
| 2025年10月1日（推計人口） | 1,427万3,066人（前年比 +80,882人） | 東京都 |
| 2026年8月1日（推計人口） | 1,430万3,513人（前年比 +61,405人） | 東京都 |
出どころ: 総務省統計局「令和2年国勢調査 人口等基本集計 結果の概要」、東京都「東京都の人口（推計）」令和7年10月1日現在（2025年10月30日公表）・令和8年8月1日現在（2026年8月31日公表）。推計人口は令和2年国勢調査を基準に住民基本台帳の異動を加減した値です。2025年国勢調査の結果は未公表です。
図の2025年の推計は1,398万人でした。実測は1,427万人で、推計より29万人多いところにいます。2026年に入っても増え続けています。
東京都の新しい推計では、ピークは2030年です
東京都政策企画局は2020年国勢調査をもとに推計をやり直しています。新しい推計では、東京都の人口は2030年の1,426万人がピークで、2060年に1,278万人、2065年に1,231万人（2020年比で約1割減）となっています。区部は2035年の1,005万人、多摩・島しょは2025年の433万人がピークです。
| 年 | 2020 | 2025 | 2030 | 2040 | 2050 | 2060 | 2065 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 東京都（新しい推計・万人） | 1,405 | 1,421 | 1,426 | 1,403 | 1,357 | 1,278 | 1,231 |
| 東京都（本文の図・万人） | 1,385 | 1,398 | 1,394 | 1,346 | 1,274 | 1,173 | — |
出どころ: 東京都政策企画局「2050東京戦略 附属資料 東京の将来人口」（令和5年1月公表、令和6年8月再推計、令和7年3月改訂）。原文は「2030年の1,426万人をピークに減少に転じ、2065年には2020年比で約1割減少し、1,231万人となる見込み」。
本文の結論そのものは変わりません。全国が減るなかで東京は当面増え、減り始めても緩やかです。変わったのは「いつから減るか」が2025年から2030年へ後ろにずれたことと、減り方が図より緩やかになったことです。全国のほうも、国の新しい推計（令和5年推計・出生中位）では2060年に9,615万人で、図の8,674万人より約940万人多くなっています。
出どころ: 国立社会保障・人口問題研究所「日本の将来推計人口（令和5年推計）」（2023年4月26日公表）表1-1。
戸数のほうは、その後もっと開きました
図は2016年で終わっています。その先を、同じ出どころの数字で続けます。首都圏（1都3県）の値です。
| 年 | 中古マンション成約件数 | 新築マンション供給戸数 |
|---|---|---|
| 2016 | 37,189 | 35,772 |
| 2017 | 37,329 | 35,898 |
| 2018 | 37,217 | 37,132 |
| 2019 | 38,109 | 31,238 |
| 2020 | 35,825 | 27,228 |
| 2021 | 39,812 | 33,636 |
| 2022 | 35,429 | 29,569 |
| 2023 | 35,987 | 26,873 |
| 2024 | 37,222 | 23,003 |
| 2025 | 49,114（下の注） | 21,962（1973年以降で最少） |
出どころ: 中古は東日本不動産流通機構「首都圏不動産流通市場の動向」年報（2016年・2020年・2025年版）、新築は不動産経済研究所「首都圏新築分譲マンション市場動向」（2016年・2025年のまとめ、年次推移データ）。2016年の値はどちらも図と一致しました。
2025年の中古成約件数49,114件は前年比31.9%増ですが、東日本レインズ自身が「2025年1月以降、成約登録適正化を図るためのシステム改修を行ったことにより、成約件数に影響を与えている可能性があります」と注記しています。この1年の急増を、そのまま市場の伸びとして読まないでください。
それを差し引いても、流れははっきりしています。新築の供給は2018年の37,132戸から2025年の21,962戸まで減り、中古の成約は3万5千件から3万9千件のあいだで安定していました。本文が「1日経過したら中古マンション」と書いていたとおり、東京で家を探す人の選択肢は、年を追うごとに中古に寄っています。大田区の中古マンションも、その流れの中にあります。