この記事で分かること
- 国の取引価格の検索は、土地総合情報システムから不動産情報ライブラリに移りました
- 2025年1月1日から、専任・専属専任の物件はレインズに取引状況を登録する義務があります
- 大田区では建築計画概要書を自分で見られます（写しは1件300円）
2026年9月に、価格を調べる道具と2025年の媒介の決まりを書き足しました。
山Pこと、山下智久さん主演のドラマ、
「正直不動産」（NHK総合・2022年4月5日：夜22時～）
正直不動産の予告がみれます（クリックすると）
私なりの見解と解説していきます。
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まず、現役不動産営業として、ぶっちゃけますと
かなりリアルなドラマです。
現場の営業マンとしては、びっくりしているのでは？
不動産の教育番組としても最適ではないかと
個人的には思っているし、ぜひ観てない方は
観て欲しいドラマです。
漫画本もあります。
2022年4月30日現在 14巻
ぜひ観て欲しい不動産バイブル本
簡単な概要
山Pが敏腕営業マンで
毎月トップセールス。
そのトップセールスの理由がうそ。
今までのお客様にうそをついて
結果を勝ち取っていたのです。
もしくは、メリットだけ伝えて
デメリットは一切言わないスタイル。
営業マンを信じてしまえば
後は任せてしまうお客様が
沢山います。
そんな営業スタイルが
山Pだった。
ある時、地鎮祭
※家を建てる前に、お祓いをする儀式
その地鎮祭をする前に
山Pが謎の石碑を見つけてしまい
お客様が来る前に
石碑を壊してしまう
※イメージ図です↑
突風が吹いて、山Pの体に何かが憑りつかれる。
そこから、うそがつけなくなる。
（心の声が連動して、勝手に口が動いてしまう）
このタイトルでもある
正直不動産の営業マンの始まりです。
僕が不動産の世界に飛び込んだのは
最初は投資不動産からでした。
すごく似てるな～と思い、
当時はめちゃくちゃ
メリットを強調してました。
山Pのセリフは投資不動産の世界で
かなり使っているのではないでしょうか？
ドラマの中で、何十年も働いてきたお父さん、
お菓子屋を潰して、土地を利用する事で
「あなたがもう働かなくてもいいんですよ！」
というセリフです。
それに近いことを言ってましたね、僕も汗
もちろんデメリットも伝えるのですが
上手く話していたことを思い出します。
そのうち、自分自身が嫌になったり
何度も心が折れるんです。ほんとに。
なので、当時の自分を見ているようで
相当リアル、、、。
20年前の話ですが、
当時、思い切って辞めて
マイホームの仕事に就いて
本当によかったと思います。
そして、ドラマの中で、
山Pが正直になってしまった時に
お客様に放ったセリフがこれ↓
伝え方としては、ドラマ風ですけど、大事なセリフで
特に今後は、不動産が負動産になる時代です。
見極める目が大事になるので、
僕らもそうですが、エンドユーザーである
みなさんも勉強する時代に突入しました。
そうしないと、山Pから言われます
きゃー！と言っちゃうぐらい、ハッキリと！！！
「不動産 なめないでください」
マイホームもさながら、不動産投資も
見極めて購入しないと、
取り返しのつかない事になります。
正直不動産を通じて、
これからもどんどん発信していこうと思います。
「みなさんも勉強する時代」の道具が、記事のあとで変わりました
元の記事は、買う人も売る人も勉強する時代に入った、と書いています。その勉強に使う公の道具は、記事のあとで入口が変わりました。国の取引価格の検索は、土地総合情報システムが令和6年3月末で廃止され、令和6年4月から「不動産情報ライブラリ」に移りました。運用開始は令和6年4月1日10時です。
出どころ: 国土交通省「不動産取引価格情報提供制度」。
本文が書かれた当時に使われていた「土地総合情報システム」という名前は、いまの制度では違います。いまは不動産情報ライブラリです。
別の道具が、レインズ・マーケット・インフォメーションです。ただし、出てくる数字はぼかしてあります。価格は十万円単位を四捨五入、面積は5平方メートルの幅、成約時期は3か月で区切った範囲で、丁目単位の所在地は出ません。「あの建物のあの部屋がいくらだったか」までは分かりません。話の中身を確かめる材料としては、そこが限界です。
出どころ: レインズ・マーケット・インフォメーション（運営は全国指定流通機構連絡協議会）の「初めてご利用するかたへ」。価格は十万円単位を四捨五入、面積は5平方メートルの幅、成約時期は3か月で区切った範囲、丁目単位の所在地は出さない。
うそを止める決まりが、2025年に増えました
元の記事は、うそやメリットだけの説明で結果を取る営業の話でした。その後、決まりが変わりました。2025年1月1日から、専任媒介・専属専任媒介の物件は、レインズへ取引状況を登録する義務があります。区分は「公開中」「書面による購入申込みあり」「売主都合で一時紹介停止中」です。うその登録は、宅地建物取引業法65条1項の指示処分の対象になります。
出どころ: 宅地建物取引業法施行規則 第15条の11、国土交通省「宅地建物取引業法の解釈・運用の考え方」改正（2025年1月1日施行）。
よく言われる「囲い込み禁止」という条文はありません。効くのは、この登録の義務です。また、一般媒介にはレインズへの登録義務がありません。
媒介契約そのものにも数字の決まりがあります。専任・専属専任は有効期間3か月が上限です。レインズへの登録は専任が7日以内、専属専任が5日以内（休業日を除く）。売主への報告は、専任が2週間に1回以上、専属専任が1週間に1回以上です。
出どころ: e-Gov法令検索 宅地建物取引業法。
デメリットを聞かされなかったときの条文
買ったあとに話が違ったとき、買う人の側にある決まりです。2020年4月1日施行の民法改正で、「隠れた瑕疵があること」という書き方はやめ、「契約の内容に適合しない」に改められました。「契約不適合責任」は通称で、条文の言葉ではありません。宅地建物取引業法では、通知の期間は引渡しから2年以上（40条）、手付は代金の2割まで（39条）、違約金と損害賠償の予定の合計も2割まで（38条）と決まっています。
出どころ: 民法（e-Gov法令検索で現行条文を確認）。e-Gov法令検索 宅地建物取引業法。
大田区では、建物の素性を自分で見られます
人の話し方を見るより、書類を見るほうが早いこともあります。大田区の建築計画概要書は、区役所本庁舎7階の「まちづくり情報閲覧コーナー」（大田区蒲田5-13-14）で見られます。閲覧に費用はかからず、写しの発行は1件300円です。対象は昭和46年度以降に建築確認があった区内の建築物のうち、保管されているものです。郵送では扱わず、閲覧中の撮影もできません。
出どころ: 大田区「建築計画概要書等の閲覧・発行」。
大田区の中古マンションの見方は大田区の中古マンション、家を買うかどうかの考え方はなぜ家を買うのかに書いています。
