中古マンションを購入した後に、借換えしたほうが得ですか

中古マンションを購入した後に、借換えしたほうが得ですか

前回から続きで、借換えのお話です。

借入金額 1000万円以上 年数10年以上 金利差1%以上

が目安という事ですが、実は金利1%以上なくても

お得な計算方法をお伝えします。

例)借入金額 5000万円 年数35年 金利 0.875%

月々支払い 138,249円

銀行保証料を支払う 約1,108,650円

都市銀行で借りた場合です。

 

まず、全部繰上返済した場合、銀行保証料の戻り率

5年後 約6割 10年後 約3.6割

15年後 約2割 20年後 約1割

になっております。

上記の例で計算すると、5年後に全部繰上した場合、

1,108,650×6割=665,190円が戻ります。

5年後の残高 約4389万円

借換えする際のかかる費用

①登記費用 抵当権設定登記と抵当権抹消費用 約30万円

②印紙代  2万円

③銀行事務手数料 借入金額 2.16%  約100万円

合計 132万円

保証料の戻り 665,190円 借換え手数料 約132万円

持出し 654,810円です。

 

借入金額 5000万円の場合、月々が138,249円でした。

内訳として、元金、101,790円 利息、36,458円

借換え 借入金額 4389万円 金利を0.45%にした場合

月々 130,354円です。

内訳として、元金、112,220円 利息、17,377円

単純計算だと138,249130,3547,895円の差額です。

7,895円×12か月×30年間=2,842,200円

借換えする際の持出し金で相殺すると

2,842,200円-654,810円=2,187,390円

得だと思ってしまいます。

 

実は、もっと得している計算になるのが、

返済額の利息内訳をみると、36,458円と17,377円です。

こちらが大事になってきます。

※元金均等法と元利均等法だと利息が違ってきますが

36,458円-17,377円=19,081円

利息支払いが安くなります。

19,081円×12か月×30年間=6,869,160円

金利差が約0.5%の違いでも、こんなに差がでるんです。

 

スピード勝負で物件購入しなければならず、

都市銀行は、圧倒的に融資する段取りが早いため

物件購入し、銀行保証料の支払った場合、

早い段階で借換えすれば、かなりのお得になります。

意外に知られてない事実だと思います。

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