中古マンションを購入した後に、借換えしたほうが得ですか

中古マンションを購入した後に、借換えしたほうが得ですか

前回から続きで、借換えのお話です。

結論から言うと、借入金額や残りの年数、金利差によっては、
借換えをしたほうが得になることがあります。
ただし、これはあくまで考え方の例ですので、
実際に検討するときは、今の金利を前提に
計算し直してみてください。

借入金額　1000万円以上　年数10年以上　金利差1％以上

が目安と言われていますが、実は金利１％以上の差がなくても

お得になる計算方法をお伝えします。

例）借入金額　5000万円　年数35年　金利　0.875％

月々支払い　138,249円

銀行保証料を支払う　約1,108,650円

都市銀行で借りた場合です。

 

まず、全部繰上返済した場合、銀行保証料の戻り率

5年後　約6割　10年後　約3.6割

15年後　約2割　20年後　約1割

になっております。

上記の例で計算すると、5年後に全部繰上した場合、

1,108,650×6割＝665,190円が戻ります。

5年後の残高　約4389万円

借換えする際のかかる費用

①登記費用　抵当権設定登記と抵当権抹消費用　約30万円

②印紙代　　2万円

③銀行事務手数料　借入金額　2.16％　　約100万円

合計　132万円

保証料の戻り　665,190円　借換え手数料　約132万円

持出し　654,810円です。

 

借入金額　5000万円の場合、月々が138,249円でした。

内訳として、元金、101,790円　利息、36,458円

借換え　借入金額　4389万円　金利を0.45％にした場合

月々　130,354円です。

内訳として、元金、112,220円　利息、17,377円

単純計算だと138,249－130,354＝7,895円の差額です。

7,895円×12か月×30年間＝2,842,200円

借換えする際の持出し金で相殺すると

2,842,200円－654,810円＝2,187,390円

得だと思ってしまいます。

 

実は、もっと得している計算になるのが、

返済額の利息内訳をみると、36,458円と17,377円です。

こちらが大事になってきます。

※元金均等法と元利均等法だと利息が違ってきますが

36,458円－17,377円＝19,081円

利息支払いが安くなります。

19,081円×12か月×30年間＝6,869,160円

金利差が約0.5％の違いでも、こんなに差がでるんです。

 

スピード勝負で物件購入しなければならず、

都市銀行は、圧倒的に融資する段取りが早いため

物件購入し、銀行保証料の支払った場合、

早い段階で借換えすれば、かなりのお得になります。

意外に知られていない事実だと思います。
なお、ここでの金利はあくまで例として使ったものですので、
実際に借換えを検討する際は、今の金利で計算し直すところから
始めてみてください。