中古マンションを購入した後に、借換えしたほうが得ですか
前回から続きで、借換えのお話です。
借入金額 1000万円以上 年数10年以上 金利差1％以上
が目安という事ですが、実は金利１％以上なくても
お得な計算方法をお伝えします。
例）借入金額 5000万円 年数35年 金利 0.875％
月々支払い 138,249円
銀行保証料を支払う 約1,108,650円
都市銀行で借りた場合です。
まず、全部繰上返済した場合、銀行保証料の戻り率
5年後 約6割 10年後 約3.6割
15年後 約2割 20年後 約1割
になっております。
上記の例で計算すると、5年後に全部繰上した場合、
1,108,650×6割＝665,190円が戻ります。
5年後の残高 約4389万円
借換えする際のかかる費用
①登記費用 抵当権設定登記と抵当権抹消費用 約30万円
②印紙代 2万円
③銀行事務手数料 借入金額 2.16％ 約100万円
合計 132万円
保証料の戻り 665,190円 借換え手数料 約132万円
持出し 654,810円です。
借入金額 5000万円の場合、月々が138,249円でした。
内訳として、元金、101,790円 利息、36,458円
借換え 借入金額 4389万円 金利を0.45％にした場合
月々 130,354円です。
内訳として、元金、112,220円 利息、17,377円
単純計算だと138,249－130,354＝7,895円の差額です。
7,895円×12か月×30年間＝2,842,200円
借換えする際の持出し金で相殺すると
2,842,200円－654,810円＝2,187,390円
得だと思ってしまいます。
実は、もっと得している計算になるのが、
返済額の利息内訳をみると、36,458円と17,377円です。
こちらが大事になってきます。
※元金均等法と元利均等法だと利息が違ってきますが
36,458円－17,377円＝19,081円
利息支払いが安くなります。
19,081円×12か月×30年間＝6,869,160円
金利差が約0.5％の違いでも、こんなに差がでるんです。
スピード勝負で物件購入しなければならず、
都市銀行は、圧倒的に融資する段取りが早いため
物件購入し、銀行保証料の支払った場合、
早い段階で借換えすれば、かなりのお得になります。
意外に知られてない事実だと思います。
