売却のコツ

売るときに出ていくお金は、4つです

本文では価格の話をしました。ここでは、手元に残る額を決めるもうひとつの要素、売るときに出ていくお金をまとめます。大きく4つあります。

出どころ: 印紙は国税庁 タックスアンサー No.7108（軽減措置は令和9年3月31日までに作成される契約書が対象）。抹消登記は登録免許税法 別表第一 一（十五）「登記の抹消／不動産の個数／一個につき千円」（e-Gov法令検索で確認）。

抵当権の抹消は、住宅ローンが残っている場合に必要になります。マンションは建物と土地で個数の数え方が変わることがあるので、何個で計算されるかは司法書士に確かめてください。登録免許税そのものは小さな金額です。実際に効いてくるのは司法書士の報酬のほうです。

住んでいた家なら、3,000万円まで引けます

ここがいちばん大きいところです。自分が住んでいた家を売って利益が出たとき、その利益から最高3,000万円まで差し引ける特例があります。所有していた期間の長さは問われません。

ただし条件があります。おもなものは次のとおりです。

• 住まなくなった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売ること
• 親子や夫婦など、特別の関係がある人に売ったものでないこと。生計を一にする親族や、内縁関係の人も含まれます
• 売った年の前年と前々年に、この特例を受けていないこと

出どころ: 国税庁 タックスアンサー No.3302「マイホームを売ったときの特例」。

1つめの期限が見落とされやすいところです。空き家にしたまま置いておくと、3年の期限が静かに過ぎていきます。相続した家や、転勤で出たまま貸していない家を持っている方は、いつから住んでいないかを数えてみてください。

持っていた期間で、税率が倍近く変わります

特別控除を引いてもまだ利益が残るときは、税金がかかります。その税率が、持っていた期間で2つに分かれます。

出どころ: 国税庁 タックスアンサー No.3208・No.3211。このほかに復興特別所得税が、所得税の額に2.1%を掛けて加わります。

数えるのは「売った年の1月1日」です。引渡しの日ではありません。2021年3月に買った家を2026年6月に売る場合、2026年1月1日の時点では所有期間が5年を超えていないので、短期の扱いになります。年をまたぐだけで税率が変わることがあるので、売る時期を決める前に数えてください。

手元に残る額を、順に出してみる

本文の「相場なりに売る」という話とつなげると、こうなります。売値そのものより、引いたあとに残る額で考えると判断しやすくなります。

• 売値から、仲介手数料と印紙と登記の費用を引く
• 住宅ローンが残っていれば、その残りを返す
• 利益が出ていれば、特例を引いたうえで税金を見る

高く売り出して半年動かないより、相場なりに出して早く決まったほうが、手元に残る額は大きくなることがあります。本文が言っているのは、この話です。

大田区は、税務署が3つに分かれています

売った翌年に確定申告をするとき、行き先は住所で決まります。大田区はひとつの区に3つの税務署があり、町名で分かれています。同じ大田区でも行き先が違うので、先に確かめておいてください。

出どころ: 国税庁 東京国税局「東京都品川区・大田区」の管轄地域一覧。町名は丁目まで指定されているので、境目の町にお住まいの方は同ページでご確認ください。