中古マンションを民泊にしたい場合は?

中古マンション購入した際に
民泊にできる事ってあるの?

一時期より、民泊は
騒がれなくなりましたが、
中古マンション購入した場合に、
民泊事情はどうなの?
というお話しをしていきます。

まず、民泊は、平成25年12月
国家戦略特別区域法 成立
区域に限った民泊サービス(特区民泊)

その区域が
東京都大田区
大阪府
大阪市
北九州市
新潟市

現時点で5区域となってます。

2016年1月に解禁となりましたが、
あまり広まらなかった理由としては、
6泊7日以上という
滞在期間だった為です。

外国人も、ロング期間で日本の旅行を
考えてはいますが、ずっとそこに宿泊する?
となると需要がなかったんですね。

特に、日本来たら、東京だけでなく、
東北方面や関西方面にも
行きたいはずですから
難しかったんですね。

国としても、早速改正をして、
10か月後の2016年 10月には
2泊3日以上に緩和されたのです。

非常にいい緩和ですね。
であれば、東京や大阪、北九州にでも
旅行プランとして組めますね。
どんどん、需要が高まると思います。

マンション標準管理規約の話しします。
マンションには、住む上での規約というのが
ありまして、簡単にいうとルールを
守って下さいという事です。

例えば、ペット飼育の件、
リフォームする際の届出の件、
駐車場、駐輪場の利用の件、
共用部分の利用、など
ガイド(ルール)ブックがあります。

その中で、管理規約の大体第12条に
多いのですが、
区分所有者は、
その専有部分を専ら(もっぱら)住宅
として使用するものとし、
他の用途に供してはならない。

※簡単にいいますと、
住宅のみという事です!

住宅のみで、事務所や店舗が併用されてない
マンションであれば上記の条文が記載されてます。
改正内容の前に、
住宅宿泊事業法の考え方を見てみましょう。

上記の図を見て分かるように、
住宅の中でも事業をしてもOKという事です。
この改正は、非常に規制が緩くなりました。
区域を限定せずに、住宅でも宿泊事業が可能

(マンションでも民泊サービスが
できるようになったということです)

平成29年8月マンション標準管理規約 改正
が行われました。3パターンあります。

①区分所有者は、専有部分を
住宅宿泊事業法第3条第1項の
届出を行って営む同法第2条第3項の
住宅宿泊事業に使用してはならない

②区分所有者は、その専有部分を
住宅宿泊事業法第3条第1項の
届出を行って営む同法第2条第3項の
住宅宿泊事業に使用することができる

※簡単にいいますと、
家主(オーナー不在型)

③区分所有者は、その専有部分を
住宅宿泊事業法第3条第1項の
届出を行って営む同法第2条第3項の
住宅宿泊事業

(同法第11条第1項2号に該当しないもので、
住宅宿泊事業者か自己の生活の本拠として

使用する専有部分と
同法第2条第5項の届出住宅が同一の場合に
限る)に

使用することができる

上記の文章わかりずらいですよねー、
※簡単に言いますとホームステイ型です。

新築マンションないし、比較的築浅の
マンションは管理規約改正ができてますが、
中古マンションは、まだ管理規約自体を
改正できてないマンションも多いようです。

OKと禁止、どちらがいいのか、
管理組合でも話し合いになっているとも
聞きます。

住宅の中でも事業をしても
OKという事なので
民泊ができるマンションは価値が
上がる可能性があるという考えもあります。

もちろん、法律としてをクリアして、
住民の同意を得られた前提ではありますが、
投資用としては
利益が確保でき、収入源として、
入れば、資産価値があがると
されています。

ただし、ルールも決めずに勝手に
民泊をしてしまうと、逆効果となるので
住人の同意が何よりも大事になってきます。

セキュリティ重視のマンションや
タワーマンションなどは、
なかなか理解が得られない状況だと
思います。

タワーマンションは、最上階に、
親戚や知り合い用に
宿泊できる部屋があります。
金額も非常に安いので
上手く?利用されてしまいますので、
各マンションによって考えが
変わると思います。

また、管理規約による
専有部分の利用制限は、
重要事項説明書の対象となります。

※重要事項説明書とは、
売買契約書を締結する前に
物件の内容を細かく説明する事に
なってます。

利用制限というのは、
例えば、ペット飼育や
リフォームやフローリング関する規定、
楽器の制限などです。

その利用制限に
民泊サービスも対象という事です。
もし、民泊禁止されているなら、
必ずその説明をすることになっています。
最終的には確認ができるようになってます。

また、素朴な意見ですが、民泊って
外国人しか泊まれないの?という点です。
政府としては、こんな声明してます。

※一部省略しております。

本特例の対象施設は、制度上、
日本人でも外国人でも
利用できるものですが、
最近、対象施設の利用者が外国人に
制限されているかのような
誤解が広がっており、
制度の正確な理解の確保と
本制度の円滑な活用促進に
支障が生じることとならないか
懸念しております。

施設の「利用者」については何ら規定を
設けておりません。

という事みたいです。

結論から言いますと、
日本人も宿泊できますよと
という事なんですね。
意外にもビックリしたと思いませんか。

もちろんあくまでも外国人が宿泊することを
メインに考えてますので、
原則外国人、
例外的に日本人
みたいな感じが
しっくりくると思います。

2020年のオリンピックまでには、
日本の政策としては、認知度をあげて
利用者を増やしたいはずです。
ルールを守りながら、上手く
利用してもらいたいですね。