この記事で分かること
- 月々の返済額が、金利でどれだけ変わるか
- 住宅ローン控除の今の借入限度額と期間
- 管理費・修繕積立金の目安と、大田区の助成
2026年9月に、いまの金利と住宅ローン控除の数字を書き足しました。
中古マンションの注意点を知る
中古マンションを購入する為に
注意点は何かと聞かれたら・・
ほぼ間違いなく価格・金額が
優先順位では１番のはずです。
例えば、5000万円の予算の人が
1億円の中古マンションは探しません。
1000万円予算を上げる事も、
簡単なことではありませんよね？
※金額や予算はいくらでも良いと
言われる人も稀にいますが、
ここはプロの目線から言わせてもらうと
ちょっと違うのです。
ほとんどの方が、
住宅ローンを組みます。
月々の支払いを逆算して、
現在の家賃と比較して
ほぼ同じ設定にします。
現金の方も、予算以上は出しませんよね。
住宅ローンの方は、
月々の支払い+管理費+修繕積立金
トータルの合計を確認します。
マンションによっては、
・町会費・ネット回線費・自転車利用費
・専用庭費・ルーフバルコニー費
・駐車場など
上記のランニングコストと
現在の年収と自己資金は
必ず確認してからにしましょう。
※できれば、源泉徴収票を見て下さい！
中古マンションの毎月支払いを
計算したらプラスアルファで・・
✔管理費と修繕積立金は約3万円は検討
✔駐車場も2万～3万円ぐらい
✔その他、ネット、町内会費、数千円
✔（庭・ルーフバルコニーありは千円前後）
価格・金額（予算）が決まってなければ、
物件探しをするのはやめましょう。
①予算以上の物件見ると後戻りできなくなる
※予算以内の物件が気に入らなくなる②高額な金額の物件を見ても購入できない
（支払いができない）③理想が先行して購入できなくなる
④情勢や時期によって価格変動がある
※少し前は安いと比較して後悔する
①に関しては、物件を頻繁に
いつも見ている人が陥る現象ですが、
予算内の物件がどうしても
気に入らないので欲求を
満たす為に、
身の丈以上の物件を見てしまう
＊見たくなる
ここは不動産会社も悪いのですが、
見せてしまう営業マンがいます。
※現物ではなく、ネットで見てるなら
予算以上の住宅を見てもギリギリセーフです。
ざっくりと見た後、冷静になって
やっぱ支払いがキツイな・・となり
予算内の物件に戻るのですが、
それでも頭に残っているので
比較して購入が出来なくなる
そういう事態にもなりやすいです。
②は見る事はとても楽しくて良いのですが、
購入できないのでお勧めはしないです。
③理想は大事なんですが、正直な所
現実を見て欲しいという意見です。
④は不動産は経済状況に
非常に影響をうけます。
3年後に購入するから
今から見ておきたいです。
という方がいます。
どんな物件があるのか？を
事前に知りたいと思うのは
悪いことではありません。
ですが、３年経過すると
劇的に価格が変わってます。
景気が悪くなりすぎて、
不動産価格が下落してるなら
ラッキーかもしれないのですが、
それを予測して購入するのは、
期待薄です。
さらに、経済・景気が
悪くなっているという事は
勤務している会社にも
影響があるはずなんです。
「実は、当時とは状況が変わりまして」と
状況が大きく変わったりします。
都内界隈などは金額（価格）変動が
著しいので、1年後の購入を
検討する方もまだ早いです。
半年ないし3か月前ぐらいから、
探し始めるのがベターだと
思います。
マイホームを購入した方々に聞くと、
当初、計画していた時期よりも
早い段階で買いましたと聞きます。
押し売りして売れるものではなく、
満足して購入してくれてますが、
ご提案をしてよく感じるのは、
その時、その時で巡り合わせの
住宅が必ず出てきてくれます。
例えば、
4980万円の住宅を決めて
実際に買おうとなったら、
4980万縁を支払ったと
笑顔で言われる方もいます。
4980万の縁を繋いだと考えるのも
素晴らしいことだと思います。
買う人も、売る人も、
お互い相手がいてこそ
成立することです。
その間（仲介）に入り、
仕事ができるという事は、
私にとっても光栄で嬉しい事です。
不動産って、生産性がなく
同じものを作り出せない商品です。
また、生きている中で不がつくものを
納得して満足して購入するものは
不動産以外ないかと思います。
同じものがない1点もの、
限定商品に惹かれるんでしょうね。
金額・価格（予算）が決まれば、
エリアを変更したり、広さをはじめ
築年数なども調整できますので、
まずは、予算を決めましょう！
※無理な価格上げはダメです。
では、価格（予算）が決まったら
他に注意点はあるの？
金利が上がったので、同じ予算でも月々が変わります
本文は「月々の支払いを逆算して、現在の家賃と比較する」という手順でした。この逆算の土台になる金利が、記事を書いた当時とは変わっています。日本銀行は2026年9月18日に政策金利を1.25%程度へ引き上げ、9月24日から適用しています。同じ年の6月に1.0%、その前は0.75%でした。
出どころ: 日本銀行「金融市場調節方針の変更について」（2026年9月18日）。
住宅ローンの金利は金融機関ごとに違うので、ここでは公表値のあるフラット35を挙げます。2026年9月の資金受取分で、借入期間21年以上35年以下の最頻金利は年3.460%です。
出どころ: 住宅金融支援機構「最新の金利情報」（2026年9月資金受取分）。
本文に出てくる4,980万円の住宅を、35年・元利均等で借りたとして計算すると、次のようになります。
| 借入額 | 金利0.6%のとき | 金利3.46%のとき |
|---|---|---|
| 4,980万円 | 月131,486円 | 月204,666円 |
| 5,000万円 | 月143,000円（金利1.08%） | 月205,500円 |
出どころ: 元利均等・35年としたときの毎月返済額（当方の計算）。フラット35の金利は住宅金融支援機構「最新の金利情報」（2026年9月資金受取分）。
逆から見ることもできます。毎月15万円の返済で、35年・元利均等・3.46%なら、借入は約3,600万円です。本文の「月々の支払い+管理費+修繕積立金のトータルを確認する」という順番は、金利が上がった今のほうが大事になっています。
住宅ローン控除は、いまの中身はこうです
予算を決めるときに関わるので、住宅ローン控除の今の中身を並べます。令和8年度税制改正で、適用期限は令和12年（2030年）12月31日入居まで延びました。控除率は0.7%です。中古マンション（買取再販でないもの）の借入限度額は、認定住宅・ZEH水準が3,500万円で13年、省エネ基準適合が2,000万円で13年、その他の住宅が2,000万円で10年です。
床面積は原則50平方メートル以上ですが、2026年以降の入居では、合計所得金額が1,000万円以下なら40平方メートル以上でも対象です。所得はその年の合計所得金額が2,000万円以下という条件があります。所得税から引ききれない分は住民税から引かれ、住民税からの上限は97,500円です。
出どころ: 国税庁 タックスアンサー No.1211-1（新築）・No.1211-3（中古）［令和8年4月1日現在法令等］、財務省「令和8年度税制改正の大綱」（令和7年12月26日閣議決定）、国土交通省「住宅ローン減税」（2026年6月更新）。
本文には出てきませんが、よく誤解される点です。中古マンションの要件は「昭和57年1月1日以後に建築されたもの、または耐震基準に適合すると証明されたもの」です。かつての「築25年以内」という年数の上限は、いまの制度にはありません。登録免許税や不動産取得税の軽減も、同じ考え方で判定します。
制度の変わり目については住宅ローン控除の変更にも書いています。
管理費と修繕積立金の「約3万円」を、目安と見比べる
本文は「管理費と修繕積立金は約3万円は検討」と書いています。国土交通省のガイドラインには、修繕積立金の月額の目安が平方メートルあたりで出ています。20階未満で延床5,000平方メートル未満の建物は平均335円（幅は235〜430円）、5,000〜10,000平方メートル未満は252円（170〜320円）、10,000〜20,000平方メートル未満は271円（200〜330円）、20,000平方メートル以上は255円（190〜325円）、20階以上は338円（240〜410円）です。機械式駐車場があるときは別に足します。
出どころ: 国土交通省「マンションの修繕積立金に関するガイドライン」（令和6年6月改定）。
積立金が目安よりかなり低い建物は、あとで値上げや一時金が出ることがあります。大田区には分譲マンションの耐震化助成があり、耐震診断は限度額300万円、耐震改修工事は限度額4,000万円、耐震コンサルタントの派遣は無料です。条件があります。昭和58年12月31日以前に新築された6戸以上の分譲マンションは、管理の状況を区に届け出る決まりがあります（届出先は大田区 建築調整課 住宅政策担当）。
出どころ: 大田区「分譲マンションの耐震化助成」。
予算が決まったあとに、地区で見比べる
本文は「金額・価格（予算）が決まれば、エリアを変更したり、広さをはじめ築年数なども調整できます」と書いています。大田区の地区ごとの入口はこちらです。大田区の中古マンション、池上、西馬込、大森、蒲田、田園調布。買う理由から考え直したいときは家を買う理由もあわせて読めます。
