この記事で分かること
- エリアと広さを決めるとき、いまの相場の数字はどうなっているか
- 広さを1段下げると、返済額はどれくらい変わるか
- 住宅ローン控除の床面積の決まりは、いまはどうなっているか
2026年9月に、いまの相場と金利で見た広さと予算の関係を書き足しました。
注意点を確認しよう~エリア＆広さ~
価格や予算が決定したら
次の注意点としては、
住むエリアと広さです。
中古マンションを検討する上で
約7割ぐらいの方々は、
現在住んでいるエリア・周辺で
購入をする傾向にあります。
住み慣れた街や知っている場所が多い、
知り合い・友人がいる、実家が近いなど、
環境が変わらないというのは、
安心感が得られます。
なぜ安心感が得られるのか？
ほとんどのユーザーさんは、
その場所の好みによって決めています。
例えば、現在の家が低層地域の方は
また低層地域に住む。
賑やかな商業地域の方は、
明るい場所など
商業系（繁華街）に住む。
地方から来た人は、
自然豊かな家に住む方と、
賑やかな場所の欲求があるので、
繁華街に住んだりします。
今住んでるエリアや以前の住宅、
実家などを把握することは
とても大事なポイントになります。
街並みが大好きで
住みやすいから価格を上げて、
予算オーバーの物件を
購入するのはやめましょう。
支払いを無理してしまうと、
好きな街や住みやすさ以前に
そもそも生活するのが大変になります。
金額の高い新築マンションに
よくあるパターンで、
モデルルームがきれいだし、
盛り上がってしまうんでしょうね。
※決して、悪いとは言いません。
その中でも、妥協できない点って
なんだと思いますか？
はい、ずばり広さです。
賃貸でも持家でも、今の家より
狭くなるのは、
欲求が満たされないようです。
今よりも広くなって、
気持ちも楽になるようで、
購入した後も、
部屋が広くなってよかったという
声をよく聞きます。
購入した後ランキングにも
上位にはいります。
中には広い家を購入したけど、
1部屋は物置になっているご自宅を
よく見かけませんか？
物が捨てられない人が
非常に多いのです。
もし、自分もそうかも・・
あっそうかもしれない・・
という人は断捨離をしましょう。
アドバイスですが、
ゴミ袋を3つ用意します。
①捨てない、使うもの袋
②捨てる、使わない袋
③どっちかわからない袋
①と②は分かりやすいですね。
③ですが、
結論からいうと捨てるです。
私もそうですが、
夏に着るかも、冬に着るかも、
もしかしたらみたいな物は、
基本使いません。
物置にずっと入りっぱなしです。
そういうものが積み重ねで、
物は増えていきます。
こういうタイミングで、
一気に捨てましょう！
一日で片付けようとするのではなく、
少しずつ、捨てましょう。
粗大ゴミだと、有料になるので、
燃えるゴミ日、燃えないゴミ日
資源ごみなど、分けて捨てていくと、
粗大ゴミにはなりません。
そうすると、物はなくなるし、
きれいになるし購入前なら、
専有面積100㎡が
90㎡で済むかもしれません。
4LDKが3LDK、3LDKが2LDK
断捨離して予算が下がれば、
願ったり叶ったりなので
まずは、行動してみて下さい！
では、最後に注意点にはいります。
いまの相場の数字では、こうなっています
本文は「予算オーバーの物件を買うのはやめましょう」という話でした。その予算を決める相場の数字を並べます。東京都区部の中古マンションです。
| 成約㎡単価 | 成約価格 | |
|---|---|---|
| 2020年 | 81.67万円 | 4,889万円 |
| 2025年 | 130.75万円（前年比+13.2%） | 7,401万円（+11.2%） |
| 2026年8月 | 132.69万円（前年同月比−0.3%） | — |
出どころ: 東日本不動産流通機構「首都圏不動産流通市場の動向」2016年・2020年・2025年の年報、月例マーケットウォッチ2026年8月度（2026年9月10日公表）。区や地区の単位の成約価格は公表されていないので、東京都区部の値です。
㎡単価が5年で6割上がったということは、同じ予算で買える広さが減ったということです。本文の「妥協できない点は広さ」という話は、いまのほうが難しくなっています。大田区や池上の単位の成約価格はレインズには無いので、駅ごとの様子は大田区の中古マンションや池上の中古マンションのページで見てください。
広さを1段下げると、返済はこれだけ変わります
本文は「断捨離して、100㎡が90㎡で済むかもしれません」「4LDKが3LDKになれば予算が下がる」と書いています。金利が上がったいまは、この差が前より大きく出ます。
フラット35の2026年9月の資金受取分は、借入期間21年以上35年以下で最頻金利が年3.460%です。日本銀行の政策金利（無担保コールレート翌日物）は2026年9月18日に1.25%程度へ引き上げられ、9月24日から適用されています。変動金利は金融機関ごとに違うので、公表値のあるフラット35だけを挙げます。
出どころ: 住宅金融支援機構「最新の金利情報」（2026年9月資金受取分）。日本銀行「金融市場調節方針の変更について」（2026年9月18日）。
35年・元利均等で毎月の返済額を見ます。借入5,000万円なら、金利1.08%で約143,000円、3.46%で約205,500円です。借入2,580万円なら、1.08%で73,796円、3.46%で106,032円です。逆に、毎月15万円の返済に収めるなら、3.46%で借りられるのは約3,600万円です（いずれも当方の計算）。
つまり「広さを1段下げて借入を減らす」ことの効き方が、金利の高い局面では大きくなります。本文の断捨離の話は、荷物の整理というより、返済額の話でもあります。
床面積の決まりは、いまはこうなっています
広さを下げるときに、ひとつだけ気をつける点があります。住宅ローン控除の床面積です。
原則は50平方メートル以上です。2026年以降の入居では、その年の合計所得金額が1,000万円以下なら40平方メートル以上でも対象になります。所得の上限は、その年の合計所得金額が2,000万円以下です。控除率は0.7%で、適用期限は令和12年（2030年）12月31日入居までです。中古（買取再販でないもの）の借入限度額は、認定住宅・ZEH水準が3,500万円で13年、省エネ基準適合が2,000万円で13年、その他の住宅が2,000万円で10年です。
出どころ: 国税庁 タックスアンサー No.1211-1（新築）・No.1211-3（中古）［令和8年4月1日現在法令等］、財務省「令和8年度税制改正の大綱」（令和7年12月26日閣議決定）、国土交通省「住宅ローン減税」（2026年6月更新）。
本文には出てきませんが、中古住宅の「築25年以内」という条件は、いまの制度にはありません。昭和57年1月1日以後に建築されたもの、または耐震基準に適合すると証明されたものであればよい、という決まりです。登録免許税の軽減も同じ考え方で、床面積50平方メートル以上が条件です。
出どころ: 租税特別措置法施行令 第42条第1項第2号（e-Gov法令検索で現行条文を確認）。原文は「…地震に対する安全性に係る基準に適合するものであること又は昭和五十七年一月一日以後に建築されたものであること」。
エリアを決める前に見られる大田区の資料
本文は「今住んでるエリアや実家などを把握することはとても大事」と書いています。大田区で気になる建物があるときは、区の資料で建物のことを先に調べられます。
建築計画概要書は、大田区役所本庁舎7階「まちづくり情報閲覧コーナー」（大田区蒲田5-13-14）で見られます。担当は建築審査課 管理調査担当です。閲覧はお金がかかりません。写しの発行は1件300円です。対象は昭和46年度以降に建築確認があった区内の建物のうち、保管されているものです。郵送はできません。地域庁舎や出張所では扱いません。閲覧中の撮影もできません。
出どころ: 大田区「建築計画概要書等の閲覧・発行」。
登記事項証明書は、東京法務局 城南出張所（大田区鵜の木2-9-15）で取れます。東急多摩川線の鵜の木駅から徒歩3分です。低層地域か商業地域かという本文の話は、大田区の防災ハザードマップで多摩川の洪水・土砂災害・高潮の区域も合わせて見ておくと、土地の高さの違いが分かります。田園調布は台地で、多摩川駅・沼部駅の側は低地です。