大岡山駅（北千束）の中古マンション｜成約43件で見る相場と注意点

30秒でいうと

• 大岡山駅（東急目黒線・大井町線）の住所は大田区北千束3-27-1です。駅名の「大岡山」は目黒区の町名で、駅から徒歩1分の東京科学大学 大岡山キャンパスの住所は目黒区大岡山2-12-1です。物件がどちらの区かで、税や助成の窓口が変わります。
• 国土交通省が公表している大田区北千束の中古マンションの成約価格は、2024年1〜3月期から2026年1〜3月期までに43件ありました。価格の中央値は3,500万円です。1平方メートルあたりにすると、1971年以前に建った建物が約68万円、2000年以降に建った建物が約116万円でした（当方の計算）。
• 43件のうち19件は1980年以前に建った建物です。大岡山・北千束で古いマンションを見るときは、建築確認の日付、管理の状態、面積（税の軽減の線）を先に確かめてください。

駅と街

大岡山駅には、東急目黒線と東急大井町線の2本が乗り入れています。駅から徒歩1分のところに、東京科学大学の大岡山キャンパスの正門があります。

乗降人員は路線ごとに別に数えられています。同じ駅の目黒線と大井町線の数字は、足しても駅の利用者数にはなりません（同じ会社の線どうしの乗り換えを除いて数えているため）。

出どころ: 東急電鉄「2025年度 駅別乗降人員・輸送人員」（1日平均、2026年6月23日更新）、東急電鉄「大岡山駅」の駅情報、東京科学大学「アクセス」（2026年9月28日確認）。

大田区側か、目黒区側か

「大岡山」と名の付く物件でも、住所が大田区北千束などのこともあれば、目黒区大岡山のこともあります。区が違うと、次のものが変わります。

• 区の助成: 大田区の分譲マンションの耐震助成（耐震診断は限度額300万円、耐震改修工事は限度額4,000万円、耐震コンサルタントの派遣は無料・条件あり）は、大田区内の分譲マンションが対象です。
• 固定資産税の窓口: 23区の固定資産税は都税で、大田区の物件は大田都税事務所（大田区新蒲田1-18-22）が窓口です。
• 確定申告の税務署: 北千束・南千束は雪谷税務署（大田区雪谷大塚町4番12号）の管轄です。

目黒区側の物件は、助成も窓口も目黒区と、その地域を受け持つ都税事務所・税務署になります。広告の「大岡山」という言葉ではなく、登記簿の所在で区を確かめてください。

出どころ: 大田区「分譲マンションの耐震化助成」、東京都主税局、国税庁 東京国税局「東京都品川区・大田区」の管轄地域一覧。

北千束の成約43件から見えること

国土交通省の「不動産情報ライブラリ」で、大田区北千束の中古マンションの成約価格情報を調べました。これは、レインズ（不動産会社どうしの物件情報の仕組み）に登録された成約の情報を、国土交通省が個別の取引を特定できない形に加工して公表しているものです。

調べた範囲: 2024年1〜3月期から2026年1〜3月期まで、成約価格情報43件（2026年9月28日に確認）。同じ画面には国土交通省のアンケートによる取引価格情報も24件出ますが、成約価格情報と同じ取引が重なって出ることがあると画面に注記があるため、数えていません。

最寄駅別

北千束の物件は、最寄駅が大岡山・洗足・北千束の3つに分かれます。

最寄駅ごとの差は、駅そのものの差というより、どんな築年の建物が売れたかの差が大きく出ています。北千束駅が最寄りの14件のうち8件は1980年以前の建物で、洗足駅が最寄りの14件のうち9件は2000年以降の建物でした。

建築年別

2000年以降に建った50平方メートル以上の住戸は10件あり、価格は7,100万円から1億6,000万円、中央値は8,550万円でした。いちばん高い1億6,000万円は、大岡山駅から徒歩1分・2012年築・70平方メートルの住戸です。

この数字の読み方

• 価格は丸めた値、面積は5平方メートル刻み、取引の時期は3か月単位で公表されています。1平方メートルあたりの値は、当方が「価格÷面積」で出したもので、実際の面積とはずれます。
• 43件は多い数ではありません。1件の高い取引で中央値が動きます。2025年7〜9月期は、この条件では1件も表示されませんでした。
• 東京都区部全体の成約の1平方メートルあたりの単価は、2025年に130.75万円でした（東日本不動産流通機構）。数え方が違うので、北千束の値と並べて高い・安いは言えません。

出どころ: 国土交通省「不動産情報ライブラリ」不動産価格（取引価格・成約価格）情報の検索（東京都 大田区 北千束／中古マンション等／2024年第1四半期〜2026年第1四半期、2026年9月28日確認）。東日本不動産流通機構「首都圏不動産流通市場の動向」2025年の年報。

売る人が見る点

• 同じ建物・同じ最寄駅の成約を最初に見る。北千束では、築年で1平方メートルあたりの価格がおよそ1.7倍ちがいました。区や町の平均より、同じ建物がいくらで売れてきたかのほうが参考になります。不動産会社の査定を聞くときは、どの成約を根拠にしたのかを聞いてください。査定額の意見を述べるときは根拠を明らかにする義務があります（宅地建物取引業法34条の2第2項）。
• 古い建物は、耐震と管理の資料をそろえておく。1980年以前の建物が43件中19件ありました。買う人は、建築確認の日付、耐震診断をしたかどうか、修繕積立金の残高を知りたがります。管理組合の議事録や長期修繕計画を先に用意しておくと、話が早く進みます。
• 預けた後の状況を確かめる。2025年1月1日から、専任・専属専任で預けた物件は、レインズに取引の状況（公開中／書面による購入申込みあり／売主都合で一時紹介停止中）を登録することが義務になりました。

買う人が見る点

• 建築確認の日付。建築確認が昭和56年6月1日以降なら新耐震基準です。「建築年」は完成した年なので、1981年や1982年に完成した建物は、どちらの基準か建築年だけでは分かりません。確認の日は建築計画概要書で分かり、大田区役所本庁舎7階のまちづくり情報閲覧コーナーで誰でも見られます（閲覧は無料、写しは1件300円）。
• 税の軽減の線。住宅ローン控除、登録免許税、不動産取得税の中古住宅の軽減は、昭和57年1月1日以後に建築されたもの、または耐震基準に適合すると証明されたものが対象です。1971年以前の建物では、耐震基準に適合する証明が取れるかで、税の扱いが変わります。
• 面積の線。北千束の43件のうち15件は40平方メートル台でした。住宅ローン控除は床面積が原則50平方メートル以上で、2026年以降の入居では、合計所得金額が1,000万円以下なら40平方メートル以上でも対象です。登録免許税の軽減は登記簿上の床面積50平方メートル以上が条件です。マンションの登記簿の面積は壁の内側で測るので、広告の面積より小さく出ます。50平方メートル前後の住戸は、登記簿の面積を先に見てください。
• 管理の状態。重要事項調査報告書で、修繕積立金の残高と滞納の額を確かめます。昭和58年12月31日以前に新築された6戸以上の分譲マンションは、管理の状況を区に届け出る決まりがあります。
• 地図で確かめること。大田区の防災ハザードマップには、多摩川の洪水、中小河川・内水氾濫、液状化などが1冊にまとまっています。物件の場所を地図で見て、1階や地下の設備が浸水したときに何が止まるかを管理会社に聞いておきます。

出どころ: 大田区「建築計画概要書等の閲覧・発行」、国税庁 タックスアンサー No.1211-3［令和8年4月1日現在法令等］、租税特別措置法施行令 第42条、地方税法施行令 第37条の18、不動産登記規則 第115条、宅地建物取引業法施行規則 第15条の11、大田区「大田区ハザードマップ（防災地図）」。

お金と手続きの行き先（大田区北千束の場合）

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