中古マンション購入をする際に、
建替えはどうなりますか？①
購入する前か、そんなこと考えますと
聞かれそうですが、
都内では築古いマンションは
かなりあり、場所が良かったりすると、
検討する方も多いはずなので、
お話しします。
旧耐震建物は、
何棟ぐらいあると思いますか？
旧々耐震基準 約7万戸
※1971(昭和46)年改正以前の基準。
1968(昭和43)年、十勝沖地震で多
くの被害が発生したことを踏まえ、
1971(昭和46)年改正により鉄筋
コンクリート造の柱帯筋の基準を強化。
旧耐震基準 約36万戸
※ 1981(昭和56)年改正以前の基準。
中地震(震度５程度)に耐えうる設計
基準となっているが、
大地震(震度６強～７程度)へは未対応。
合計で43万戸あるんです。
かなりの棟数です。
全国的に、
これだけの棟数があるのですが、
実際建替えする時期や目安は、
長期修繕計画表の計画通りに
すすむとは限りません。
管理組合が、理事会で議題に上げて
今後どうするか
綿密に話し合いしていきます。
一般的には、築年数50年ぐらいが
目安と言われておりますが
50年経過しても、
建替えをしているマンションは、
そう多くありません。
※法的な耐用年数は47年となります。
※国土交通省 ＨＰより
所有者の4/5以上の賛成がないと
建替えはできませんし、
高齢者や建替え費用の持出し、
引っ越しを二回行うなど、
スムーズに建替えが行われるのは
稀なんです。
実際、現場に案内や下見に行く際も、
年配の方々が結構多いです。
中には、車いすの方、杖を持って
歩いている高齢者を見かけます。
初代からいる住人と新規で来た人が
混在してますから、スムーズに
話がすすまないのも無理はありません。
東京23区内の旧々耐震・旧耐震、
合計1万89棟あります。
23区以外は、1803棟です。
東京都合計：11892棟
全国で平成26年まで建替えが202棟、
東京都が117棟の約6割の建替えを実施。
という事は、11892棟中117棟、
なんと0.9％しか建替えしてないんです。
1％切るって、
ほとんど建替えしてないという事です。
建替えしてるほうが、
奇跡なのかもしれませんね。
そんな確率で、
建替えをしたマンションは、
まずその先頭に立ったと思われる
理事長を褒めて上げたいです。
住人の人数が多ければ多いほど、
労力と時間をかけたでしょうから、
あっぱれという言葉をかけてあげたいです。
後から入居した方も、
築浅のマンションを
購入できることになるのですから、
将来的にも資産性が保てます。
先代の方に、感謝ですね。
自発的に建替えや
耐震診断などをされている
マンションは問題ありませんが
東京都が実施した
実態調査の結果が
こんな感じのデータになってます。
耐震診断実施率 17.1％
耐震改修実施率 5.9％
※平成25年 3月データ
約83％のマンションは、
耐震診断を実施してない、
さらに、改修実施率は
約6％の現状です。
築年数が古いマンションは、
修繕積立金の計画が、
甘かったのでしょうね。
これぐらいで、
大丈夫だろうという設定で、
年数が経過してしまい、
積立金が足りない状況に陥ってます。
足りないという事が分かれば、
毎月の積立金を
値上げする方向になりますが、
今の生活が手一杯、年金暮らしで払えない、
など厳しい状況の人も多いので、
時間をかけて住人同士で話し合いを
していく事になります。
それでも、
「このマンション、ぼっろぼろだな」
という建物は、
都内ではほとんど見かけません。
管理組合（住人）の意識が高い為か、
メンテナンスがされている物件が多いです。
昭和築の建物は、ご自身の目で
確かめることが、一番です。
安心感がでれば、納得することでしょう。
そんな、東京都は、建替え以前に
耐震診断がすすまない状況も
考慮してのことですが、
容積率緩和案を発表しましたので
今後、建替えがスムーズになりそうです。
次回お話します。
