中古マンションの中でもオーナーチェンジ物件が人気の理由

中古マンションの中でも
オーナーチェンジ物件が人気の理由を
解説していきます!

中古マンション投資をする上で
とても魅力なのが
オーナーチェンジ物件です。

詳しくは後述しますが、
大きなアドバンテージがあります。

夫婦共働きだと収入自体は
安定感はありますが、
投資となると不安は大きいものです。

若ければ若いほど
抵抗感は強いと思いますので
オーナーチェンジ物件については
いろいろ知っておいて損はありません。

もちろんデメリットもあるのですが、
それと天秤にかけたとしても
魅力的なのは変わりありません。

デメリットもメリットも
ひとつの知識として吸収しつつ
ぜひ検討してみてください^^

・オーナーチェンジ物件の概要

まずは基礎知識からです。

オーナーチェンジとはその名の通り、
物件の持ち主が変わることです。

大きなポイントは、
ただオーナーが変わるだけではなく
入居者がいる状態ということ。

また、物件の種類に関係ないのも特徴です。

分譲マンションだろうと
アパートだろうと賃貸だろうと
一棟まるごとだろうと、

入居者がいる状態で
売りに出されている物件は
すべてオーナーチェンジ物件といいます。

新たな買い主は入居者からいただく
家賃(賃料)を受け取る権利を
受け継ぐことになります。

通常は物件を購入してから
入居者を募集する形になるので、
買ってからが投資として勝負のような
ところがありますよね。

でも、オーナーチェンジ物件なら
買うと同時に家賃収入も得られるので
一挙両得になります。

だから人気があるんでしょうね!

もちろん、管理ルールや敷金返還義務など
持ち主としての権利だけでなく、
義務も含めてすべて受け継ぐことにもなります。

・なぜおいしい物件を売るのか

ここからはオーナーチェンジ物件の
疑問や欠点について触れていきます。

そもそもなぜオーナーチェンジ物件が
存在すると思いますか?

不動産投資としてのひとつの成功である
入居者がいる物件を手放すというのは
通常では奇妙なことになります。

もちろん、そこには様々な事情があり、
オーナーチェンジ物件の欠点も
見え隠れする部分なのです。

基礎知識としてデメリットも
一緒に学んでいきましょう!

事情はそれこそ様々ですが、
大きく分けて3つ考えられます。

*売りたくなった(次の投資へ)

単にお金が必要な場合と
次の不動産投資の両方が考えられます。

ここでは投資家としての
側面をメインにお伝えします。

不動産投資といえば
家賃収入というイメージが
強いかもしれませんが、

物件そのものの売却も
代表的なやり方です。

タイミングによって物件
自体の価格は
上がったり下がったりします。

株と似たようなものですね!

高く売りたいと思ったときに、
たまたま入居者がいた場合は
自然とオーナーチェンジ物件となるのです。

投資が順調な場合、
次のステップへの資金調達という場合も
大いに考えられます。

例えば、中古マンション一棟まるまる
投資対象としたいときに、
売った物件の分を足しにするとかです。

家賃収入では大きな資金調達には不向きですよね。

*引退

引っ越しや病気、年齢などの理由で
不動産投資そのものをやめる場合です。

管理会社とのやりとり、
確定申告、その他もろもろのやりとりなど
不動産投資は完全にほったらかしでないので
そういう気苦労も関係してきます。

家賃収入が不安定といった
経済的な理由でやめる人もいます。

*詐欺

稀ですが詐欺の場合もあります。

この物件だとあまり高く売れませんが、
うちでは高く買い取れますなどといって
売ってしまうケースもあります。

買取業者なるものも存在するのですね。

また、入居者がたくさんいるのを
装っているケースもあります。

いわゆるサクラですね。

最も悪質なのは
満室の一棟マンションです。

そんな物件は家賃収入が莫大なことから
非常に魅力的ということで
高値で取引されるのが通常です。

詐欺の場合は売ったあとに
入居者が一斉退去してしまい、
その後はなかなか入居者が出てこない…

といったオチになります。

価値の低いマンションを
高値で売るのが目的ということです。

ちなみに詐欺ではなくても
オーナーチェンジ物件自体、
相場より高値となるので注意が必要です。

メリットが大きいので
価値があがるのは納得できますが、
もしかしたらふっかけられている
可能性も十分考えられます。

そのようなことがあるので、
良くも悪くもオーナーチェンジ物件が
存在するわけです。

その他にもデメリットはいろいろあります。

前オーナーと入居者が結んだ契約は
そのまま受け継がないといけないので、
中には家賃が安い、ペットOKなどの
不利な義務も含まれている可能性があります。

入居者がいることから
建物の調査がしづらい欠点もあります。

外観や書面である程度は把握できますが、
細かい調査は難しくなります。

もし、瑕疵が存在すれば
物件の価値に悪影響が生じます。

一応発見から1年以内ならば
前オーナーへ責任を問えますが、

その期間を短縮されている場合もあるので
しっかり確認しないといけません。

さらに、入居者自体が
どんな人なのかわかりにくいのも問題です。

新しく募集する場合は
不動産会社に審査を委託できますが、
オーナーチェンジ物件では無理ですし、
あとから調べにくくもあります。

・メリットはデメリットを超える!?

ちょっと欠点を書きすぎたかもしれません…

印象が悪くなったら申し訳ないですが
オーナーチェンジ物件は
メリットも多くあります!

まず、すごいメリットといえるのは、
スタートから儲かる可能性があること。

例えば安い家賃の物件だと
当然高い家賃の物件より安く買えます。

リスクが少なく、
精神的にも良いのですが、
運が良ければ化けることもあります。

仮に今の入居者が退去したあと、
家賃を自由に設定しなおせます。

それにより物件価格も上昇するので、
将来、物件自体を売りたくなったら
結果的に儲かることにもなります。

もちろん家賃収入がすぐ入るのと、
入居者募集の手間暇もかからないのが
何より魅力的ですよね。

リフォームを考えなくていいし、
賃料設定や契約内容の作成、
入居者の審査といった面倒な手続きを
一切合切省略することができます。

隠れたメリットとして、
前オーナーの運用方法を参考にできたり、
銀行から融資を受けやすいのもあります。

融資は安定性や将来性が問われるので、
オーナーチェンジ物件の運用は
まさにぴったりというわけです。

このように良いこともたくさんあるので
検討する価値は十二分にあるといえますね^^