中古マンションの価格交渉における相場とテクニック

中古マンションの価格交渉における相場とテクニックを
教えます。

中古マンションを購入する際に
ぜひ覚えておいてほしいのが価格交渉です。

うまくいけば提示額よりも
安く買うことができるので
やらない手はありません。

相場はある程度は決まっているのですが、
絶対そうとは言い切れない部分もあります。

交渉するにもいろいろ知識があったほうが
有利なのでその点もご紹介しますね！

・不動産の交渉事情と相場について

中古マンションは安く手に入りやすいうえに
リノベーションやリフォームをして
新築と同じくらい綺麗にする方法が注目され、
投資的にも活況といえます。

そこで覚えておいてほしいのが価格交渉、
いわゆる値引き交渉です。

関西の方ならふつうに感じるかもしれませんが、
実は生鮮食品と同じく中古マンションも
交渉することが可能です。

可能などころか実は当たり前にされてることで
しないほうが珍しいといっても
過言ではないでしょう。

物件の状態や周辺の状況など
ある程度の価格設定はあるものの、
基本的に売り主が自由に設定できるものです。

逆に不動産会社などの法人が
売りに出している物件は、
たとえ中古物件だとしても
交渉の余地は狭くなります。

ただ業者ばかりではないですし、
ほとんどは個人所有ですので
その点はあまり気にしなくて大丈夫です。

では肝心の値引き額の相場は
どのくらいかというと…
ズバリ！５～１０％ほどになります。

３０００万の物件なら
１５０万円くらいは値引きできる
可能性があるんですね。

１割だとだいぶ大きいことから
基本的に５％くらいが目安と
考えていいと思います。

最も多いパターンは端数切りです。

下二桁の半端な分を切り捨てるという意味で、
１９８０万なら８０万を値引きます。

端数切りを想定しているから
中途半端な価格の物件が多いのです。

そう考えると、
端数切りでの価格交渉は
最も通りやすいといえます。

不動産業者と連携して購入するなら
アドバイスしてくれると思うので
まず忘れることはなさそうですが、
念のため基礎知識として覚えておきましょう。

もし個人で購入手続きするなら
必須の知識といえます。

端数といえど通常の買い物と比べると
大金ですよね…

・価格交渉の材料になるポイント

次にもう少し細かい点を見ていきます。

これらを知っておくだけでも
だいぶ有利になることは間違いないです。

＊交渉しやすい物件

まず狙い目の物件というものがあります。

明らかに周辺相場よりも
高額な設定をしている物件だと
価格交渉が成立しやすいです。

場合によっては１割かそれ以上を
値引きしてくれる可能性もあるのです。

中古マンションの周辺相場は
ネットでも簡単に調べられます。

ちなみに首都圏の場合、
平均売出し価格と平均成約価格には
大体３００万くらいの差があります。

あくまで平均ではありますが、
思ったより額が大きいですよね。

可能性は未知数ですが
頭の片隅には入れておくべきです。

売出しから３か月かそれ以上
経過している物件も狙い目です。

中古マンションの場合、
売出しから１～２か月で
成約することが多いですので、

それ以上の期間だと
売れ残り感が出てきてしまいます。

そのため、売主側からすると
早く売りたいと思ってるものなので
価格交渉しやすいと推測できるのです。

何か特別な売却理由があれば
更に有利になります！

例えば、転勤や引っ越し、
相続問題といったことです。

どれも性急かつ切実な問題であり、
早く売りたいという理由にもなるので。

他には立地が悪いとか、
築年数が相当経っているとか、
水回りなどに問題があるとか、
そういった欠陥も交渉材料になります。

＊交渉しにくい物件

逆に交渉の余地がないような
難しい物件も存在するので
知っておいてほしいと思います。

基本中の基本は好立地な物件です。

代表例は駅近ですね。

そういった需要が高い物件は
値引きしなくても売れやすいので
交渉に応じてくれない可能性が高いです。

購入希望者が他にいる場合は
さらに厳しくなるでしょう。

安い物件も同様です。

周辺相場よりも明らかに安い物件は
売り主がギリギリの設定を
しているかもしれません。

それでは交渉の余地はないですよね。

・少しでも値引きを成功させるには

本当に重要なのは
どのように価格交渉していくか、です。

価格交渉は当たり前のように
行われてはいるものの、
少しでも成功率を上げるためには
知恵が必要になります。

これからいくつかのテクニックを
紹介するので参考にしてみてください(^^)/

交渉の大きな武器になるのは買付証明書です。

これは購入の意思を示す書類のことで
法的拘束力はないものの、
ものすごい有利になります。

慣習的に最初に買付証明書を出した人が
交渉できるからです。

ただし、買付証明書は意思表明だけであり
予約するといったこともできないのがミソ。

たとえ二番目に提出した人でも
最初の人より高い価格を提示されたら
買えなくなります。

あくまで有利になるくらいの
認識でいましょう。

さらに確実性を上げるなら
住宅ローンの事前審査を
予め通しておいたほうがいいです。

売り主は複数の希望者がいた場合、
住宅ローンの確実性も考慮することがあります。

値引き理由も考えておきましょう。

個人が売主の場合には、
必ず不動産仲介会社の営業マンがいます。

狙い目としては
大手不動産屋（東急・三井・住友・野村）
以外の地元でしている不動産仲介会社です。

〇〇不動産（山田、鈴木、高橋）
その住所を使ってる
目黒不動産、白金台不動産、六本木不動産

店構えも、40年や50年経過している
雰囲気ある不動産会社です。

売主さんと昔からお付き合いしている事が
ほとんどなので、情に厚い人が多いのです。

購入する想いを伝えると
売主様に理解をしてくれることが
あります。

買付証明書と併せて贈る
文章が有効です。

安い方が良いのは誰でも同じですが、
切実な理由があれば説得力がプラスして
有利になります。

例えば、予算オーバーとか
リフォームの予定があるなどです。

設備に問題があるから
直したいといったことが言えれば
より良いと思います。

もちろん、前提として
大きすぎる値引きはしないようにします。

よほど悪条件が重ならない限り、
１割以上は難しいと思ったほうがいいです。

簡単に大幅値引きに応じるなら
逆に（買う側が）警戒したほうが
いいかもしれません。

何か特別な事情があるか、
隠していることも考えられます。

ただ、あまりやっかみを入れると
売り主との関係が悪くなる恐れもあるので
表現の仕方も工夫しないといけません。

時期も重要になってきます。

不動産取引の場合、
７～８月と１１～１２月が閑散期、
つまり売れにくい時期です。

逆に繁忙期は１～３月、
９～１０月あたりです。

当然、繁忙期のほうが
物件が売れやすくなるので
交渉もしにくくなります。

そして、信頼できる不動産業者、
および担当者と連携することも
すごく重要になります。

価格交渉の経験値は人によって違うので
不動産屋選びはその点も考慮しましょう。