中古マンションの契約から入居までの流れ
~期間は状況次第~
基本的なことですが
知っておいてほしいのが
中古マンション購入の流れです。
日用品の買い物や
ネットショッピングのように
買い物かごに入れてレジに持っていって
お金を払って袋に入れて終わり～♪
だったら楽なのですが、
物件となると独特な手順があります。
買ったからすぐ住めるわけではなく、
準備に何ヶ月も要します。
平均で1.5ヶ月～２ヶ月くらいと言われますが、
状況によって違ってきます。
様々な事情を見越して検討する必要があるので
基礎知識としてぜひ知っておいてくださいね！
・一般的な購入の流れ
通常の買い物とは明らかに違うというのは
誰もが直感的にわかると思います。
主な流れはこうです。
物件探し
↓
申込み
↓
住宅ローンの仮審査
↓
契約
↓
住宅ローンの本審査
↓
決済と引き渡し
↓
引っ越し
今回は物件探しについては割愛します。
さきほど２ヶ月ほどと述べたのは
契約から入居までの平均日数です。
物件探しまで含めると
もっとたくさんの時間が要ります。
それでは本題です。
気に入った物件が見つかったら
まずは不動産会社を通して
買付証明書を売り主に提出します。
これはひとまず物件を押さえることになり、
それを専門用語で買付といい、
同時に商談のスタートを意味します。
なお、買付は仮予約のようなもので、
その段階で契約したわけではなく
法的な縛りはありません。
つまり、他の人も参入できる可能性があります。
もしライバルがより高い金額を提示して
参入してくるとマズいので、
売り主と買い主の双方で都合がつく
最短の日付を設定するのが通例です。
その間に次のステップである
住宅ローンの仮審査も済ませる感じです。
仮審査は１日で終わることもあれば
５日もかかることもあります。
金融機関によりけりで
運に左右されるところがありますが、
とにかく早めの行動が吉です。
申込みから契約までは
大体１～２週間くらいになります。
契約の手続きは、
物件の重要事項説明、売買契約の締結、
手付金の支払いがあります。
準備するのは実印、本人確認書類、
手付金、印紙代、場合により仲介手数料です。
手付金はいわばキャンセル料として使われます。
契約後はキャンセルできないのですが、
可能にするために使う代金です。
住宅ローンを組む場合、
本審査に落ちてしまうと買えないので
やむなくキャンセルすることになります。
その救済として住宅ローン特約があります。
住宅ローン特約があれば
万が一売買不成立になっても
手付金が全額戻ってきます。
契約書にその旨が書かれているか
しっかり確認しましょう。
ちなみに手付金の相場は
物件価格の５～１０％ほどで
現金で用意する必要があります。
無事契約できたら住宅ローン本審査です。
これまた提出物が多く、
それなりに時間を要します。
売買契約成立後の段階ですので
ライバルなどは気にしなくてもいいので
焦らなくても大丈夫です＾＾
ただ、時間の浪費は良いものではないので
必要書類はパパッと用意しておきましょう。
※もし、リフォームやリノベーションも
一緒に検討しているのなら
その準備もしておく必要があります。
最近は物件購入とリフォームなどの費用を
まとめて借りる人も増えています。
用意する書類は会社員なら源泉徴収票、
自営業なら確定申告書。
売買契約書、重要事項の説明書、
パンフレットやチラシなどの物件資料。
登記簿謄本、印鑑証明書、住民票、
本人確認書類、課税証明書とたくさんあります。
無事ローン審査で合格したら
いよいよ決済と引き渡し手続きです。
登記手続きや融資の実行、
売買代金などの支払い、
住宅設備や管理規約などの書類の受け取り、
鍵の受け取りなどの手続きを済ませます。
このときも印鑑・印鑑証明書、本人確認書類、
通帳や金融機関の届出印、キャッシュカード、
売買代金や仲介手数料、税金や積立金などが必要です。
この場には売り主と買い主はもちろん、
不動産会社、金融機関の担当者、
それに登記を行う司法書士も同席します。
一同を介した総まとめです。
他にも状況によって
手続きの手順は変わってくると思いますが、
基本的な流れはこのような感じなんですね。
早くても１ヶ月半かかるのも
納得できるかなと思います。
流れを覚える必要はないので
その都度担当者に聞けば大丈夫です。
・居住者がいる場合は時間がかかる
基本は上記のことでほぼ全てですが、
例外的なものが絡むこともあります。
その場合はさらに時間を要することがあるので、
注意してほしいと思います。
例外というか普通にありえることですが、
買う物件が居住中の場合です。
実は先程の基本説明は
空き室を前提とした場合でした。
居住中となると少し話が変わってきます。
手続きや必要なものは変わらないですが
入居までの時間が確実に長くなります。
なぜなら居住者の都合が絡むからです。
よって平均的に1ヶ月ほど長引くので
3ヶ月以上かかると思ってください。
居住中の物件でもケースバイケースです。
最もスムーズなのは、
居住者がすでに引越し先を決めているケースで、
最悪なのはこれから購入を検討しているケースです。
賃貸をこれから探す場合は中間くらいですね。
賃貸と分譲は決断しやすさが違いますし、
一軒家だとなおさらかと思います。
話が重くなるほど日程に狂いも出やすくなります。
この手の話でよくあるのが
引き渡し日がずれ込むことでトラブる事です。
引き渡し期日は長引くことを想定されてますが、
買い手は早く移り住みたいけど、
売り手は期日までなら大丈夫と
気持ちにズレが生じるものです。
無用な揉め事を避けるためにも
双方でしっかり話し合わないといけません。
空き室と比べると少々面倒な部分もありますが、
検討から除外すべきではないです。
急いでいるばら話は別ですが、
そうでないなら好条件な物件を
買えないことになってしまいます。
絶対2ヶ月後までに引っ越したい！
という状況はそんなにないと思うので、
柔軟に考えていきましょう！
