地域・エリアによって相場って
違いますよね。
東京の相場は２３区の千代田区や
港区、渋谷区を中心として、
そこから徐々に安くなっていきます。
23区以外や神奈川県や千葉県、
埼玉県は比較すると相場は
だいぶ変わってきます。
価格の坪単価も違いますが
23区内でも10区は、
平均的に高い水準を
キープしてます。
千代田区・港区・渋谷区
中央区・文京区・新宿
目黒区・品川区・世田谷区
大田区などですね。
そんな中で相場って、
そもそも誰が決めてるの？と
購入側は気になりませんか？
おそらく不動産業者が決めていると
思われているはずです。
確かに新築マンションの場合なら
おっしゃる通りなのですが、
中古マンションに限っては
そうではないです。
売却依頼があった場合。
不動産屋は過去の成約事例に基づいて
金額を提示・提案します。
業界の中には変な輩もいるので
この辺りは山田を信用してください！
それによって住んでいる（売りたい）人が
いくらで売れるか、売りたいかと悩んで
この金額で売却しますと伝えてきます。
あくまでも不動産屋は金額提案するだけで、
売りたい人(売主）が最終決定します。
中古マンション市場でも、
業者がリノベーション（リフォーム）する
販売数と個人（一般人）の方が売りに出す
比率は2：8ぐらいの割合になってます。
リノベーション（リフォーム）する業者も
これからどんどん増えていきます。
この比率が少しずつ変わると思いますが、
数が圧倒的に多い中古マンション市場は
しばらくお客さま側が決めていく
価格になるでしょう。
価格・金額が下がらないエリアであれば
なおさら、一般ユーザー市場の
マンション価格が続くでしょう。
なぜなら、買取業者は金額が合わなければ、
購入することはないからです。
また不動産業者が価格を決めていると
思われる原因として広告があります。
新築マンションは、広告を出すために
多額の広告費をかけます。
それもあるので分譲価格に広告費も
上乗せして販売活動しています。
広告頻度が非常に多いため、
高値、高額になるのも無理はありません。
周辺住民の収入格差がありすぎて、
高額販売を続けていると
気づいたら売れなくなります。
つまり、高収入層が底をつくということ
販売側は売れないと困るので、
広告範囲を更に広げます。
昨今はスマホが普及した事により
新聞自体を見る機会も減りましたが
折込チラシを見た時に、
自分が住んでる場所とは、
全く違うエリアのマンション広告が
入っていると思ったことありませんか？
こういう場合って間違いなく
売れてないんです。
なぜなら売れているならば
周辺住民で購入してるはずですよね？
それでも売れなければ
金額を下げるのは当然のことです。
広告の費用も空しく終わるという
業界ではよくある事です。
そうならば・・
更にに相場が下がるのでは？と
考えてしまうのが一般的ですが
元々の相場になると周辺住民の
収入層が合いますので相場が下がらず、
結局売れていきます。
「やっと、私達が購入できる金額になった」と
あなたが思う以上に売れていきます。
更に適正相場価格で完売しています。
こういう動きがあって周辺住民（収入層）の
相場で決められているのです。
もちろん、駅の改築や
街並み自体の再開発が行われれば、
住んでいる街自体に付加価値が
付きますので価格相場もあがります。
もちろん、詳細相場を決める上では
・駅距離・広さ
・築年数・階数
・向きの5つがメインで
価格設定をするのが一般的です。