中古マンション購入する際に、 2018年3月の成約状況は どうなってますか？ 活発な動きをみせている 中古マンション市場ですが、 果たしてどうなのか 気になりますよね。 まずは、例年と比較する件数ですが 若干伸びてますね。 3か月ぶりに前年比を超えたようです。 比較的ですが、3月って動くんです。 なぜ？ 大学生とか社会人って 4月から、就学・就職ですよね。 2月・3月に賃貸の部屋を決めます。 その延長で、更新と何回か繰り返し では更新のタイミングの前に 購入しようかなってなります。 全てではないのですが、 タイミング的には購入者は 動きます。 売却に関しては、1年中なので、 いつに売りに多く出るという事は ほとんどないと思います。 が、景気に左右されることが 多いので、都心部は、 景気がよい時には、高く売りに 出される事があります。 都心の中心部で とんでもない金額で売りに 出されたら、景気がいい、 もしくは、売れているのかなと 感じてもいいと思います。 次に、㎡単価と価格です。 こちらは、前年比より かなりのアップですね＾＾ なぜ？ 一番は、中古マンション市場が 活発になった事が要因です。 では活発になっている要因？ 僕が思うのは、新築マンションの 価格が高騰した影響です。 とにかく、高い、高い、高い というのが印象でした。 こんなアゲアゲでいいのか（笑） と思うぐらい上げてました。 さすがに一般の消費者は、 「ついていけてな～い」 と・・・。 相談の中でも、 新築マンションは諦めて 中古マンションを検討します。 というセリフが多かったのです。 昨年から今年にかけて 数字が顕著にでましたね。 新築マンションがなぜ？ 値上がり過ぎたのか。 僕の見解は、まずは 用地（土地）取得が高い。 2年前から3年前ぐらいから 仕入れをするので高い時期でした。 さらに、今後の事を考えると 用地取得が困難になります。 高く売れるときに売る。 分からない事もないのですが、 「う～～ん」と考えてしまいます。 また、現実的な話をしますと 大工の人員不足です。 2020年までに、確実に完成しなければ ならないのが公共施設ですよね。 各会場は、急ピッチで施工してます。 という事は、人には限りがあります。 優先事項として、公共施設、 次は民間企業の施設（マンションや戸建て） 大工さんの人工代（手間賃）が 高騰しているんです。 何がバブルかって、大工です。 大工はスーパーバブルなんです。 とにかく、忙しい、忙しい もしくは充実、充実（笑） 仕事が次から次へと来ている状況です。 もうお分かりですよね。 大工の取り合い合戦が始まってます。 大工側としては仕事選べる時期です。 安い人工代（手間賃）には 見向きもしません。 これが新築マンションの値段が 高騰している理由だと思います。 併せて、材料費も上がっているので なおさらダブルパンチです。 これから建築しようとする物（新築） すでに建築されている物（中古） この違いが価格に 反映されているんだと思います。 専有面積は、ほんの少しだけ増えました。 広さに関しては、これかも増えないと 予想してます。 これは、人口の問題と家族構成が 以前と比べて減少してます。 広さがそんなになくても、 大丈夫となります。 収納が少ないとか、各部屋が 欲しいという要望で、 3LDKが必要とはならずに、 トランクルームなど利用するでしょう。 冬物収納サービスというシステムも あるので、上手く利用することにより 適切な部屋に住む事が可能になります。 結果、広い部屋は金額が高いですが、 必要最低限の部屋で、安い金額の […]

中古マンションの公示地価、 2018年を参考にできますか？ 3月下旬に、公示地価が発表されました。 結論から言いますと、 昨年より上昇しているというデータです。 確かに昨年は、東京都心は 土地価格は、ちょっとしたバブルでした。 取引が盛んだったというよりは 売主（売る人）が強気、強気でした。 特に、大家さん（オーナー業）は 売却した人にとっては バブルだったという事です。 高くても売れてしまう、場所が良ければ 投資家と言われる人たちは瞬く間に購入し、 オーナー業に走っていった傾向でした。 新築系のアパートは、利回り4から5％前後、 中古RC（鉄筋コンクリート造）なども 利回り6から7％前後でした。 東京都の物件はさらに利回りが 低かったので、相当加熱気味でした。 3％台という物件もあったりしたので(笑) 昨年の3月に金融庁が、投資用ないし アパート用の融資を締め出したので 落ち着いた感じはあったのですけどね。 それの波及が地方にもあったので 軒並み上昇してました。 中古マンションの実需（住居）も それに合わせるように金額が上がりました。 昨年は、そう意味では売り手市場だった ような気がします。 もちろん、相当値上がったという事ではなく 徐々に上昇というイメージでしょうか。 東京都心エリアのいいところは 上がっても、ガクッと下がらない事です。 勘違いするといけないので 下がりずらいと言っておきます(笑) 資産性が保てるというのは、 保有していても安心ですよね。 都心の収益不動産が売れている理由も ここから分かると思います。 特に収益不動産でも、 RC（鉄筋コンクリート造）の マンションが 売れるのはどうしてだと思います？ 一番は、金融機関からの評価が高い点です。 築年数が20年ぐらいであれば 融資も35年ローンも組めます。 場合によっては、それ以上の年数も 可能な場合が多いです。 簡単に説明すると、 年数が長く組めると、毎月の支払いが 少なります。 家賃は、安定収入なので、 借入年数が長ければ 手元に現金が多く残り、 メリット高いのです。 RC（鉄筋コンクリート造）1棟収益 部屋数　12部屋　1部屋　家賃　9万円 月々　9万円×12部屋＝108万円① 例）1億円ローン　金利３％　年数35年 月々　38万4850円② ①108万円-②38万4850円＝69万5180円 現金が 手元に残るという事です。 やはり、鉄筋コンクリート造の建物は 賃貸も入りやすいという利点なので 長期的に収益が見込めるという事です。 中古マンションでも同じことが 言えてくるでしょう。 特に分譲マンションは、 賃貸用のマンションと比べて 家賃設定も高く、借りてがつきやすい。 会社法人で、福利厚生で 社宅扱いで契約するケースが多いのです。 会社が借りてくれるなら、 家賃が払われないというリスクを減る為 オーナー側としては、安心して貸せる訳です。 1棟収益物件を持たなくても 将来的には、区分の建物（1部屋） だけでも十分な資産として保有できます。 賃貸として、話をしましたが、 売却する点でメリットが大きいです。 例えば、築年20年経過して、 15年住んだとしましょう。 当時購入したマンションが 4980万円でした。 では、15年住んで築35年物のマンションが いくらになるでしょう？ 半額になったりすると思います？ そんな事が起きないのが東京都心なんです。 安く見て4000万円台前半です。 年間で50万円減ったとしても 50万円×15年間＝750万円 750万円ですよね。 そんなに減らない可能性もあります。 同じ金額に近い価格で売却できることも あるのです。 なぜ？ やはり地価が影響してます。 下がりづらい、もしくは時代によっては 上昇してます。 土地部分の資産価値が保てるなら 建物は、 急激に減価償却することはありません。 建物は、RC（鉄筋コンクリート造）だからです。 目先や5年、10年の利益なら 木造アパートや軽量鉄骨造でもいいでしょう。 ※あまりよくないですけど（笑） ただ、ほとんどの方は、長期で運用ないし 相続関係も絡むとなると、短期での […]