中古マンションの2018年3月成約状況

中古マンション購入する際に、 2018年3月の成約状況は どうなってますか? 活発な動きをみせている 中古マンション市場ですが、 果たしてどうなのか 気になりますよね。 まずは、例年と比較する件数ですが 若干伸びてますね。 3か月ぶりに前年比を超えたようです。 比較的ですが、3月って動くんです。 なぜ? 大学生とか社会人って 4月から、就学・就職ですよね。 2月・3月に賃貸の部屋を決めます。 その延長で、更新と何回か繰り返し では更新のタイミングの前に 購入しようかなってなります。 全てではないのですが、 タイミング的には購入者は 動きます。 売却に関しては、1年中なので、 いつに売りに多く出るという事は ほとんどないと思います。 が、景気に左右されることが 多いので、都心部は、 景気がよい時には、高く売りに 出される事があります。 都心の中心部で とんでもない金額で売りに 出されたら、景気がいい、 もしくは、売れているのかなと 感じてもいいと思います。 次に、㎡単価と価格です。 こちらは、前年比より かなりのアップですね^^ なぜ? 一番は、中古マンション市場が 活発になった事が要因です。 では活発になっている要因? 僕が思うのは、新築マンションの 価格が高騰した影響です。 とにかく、高い、高い、高い というのが印象でした。 こんなアゲアゲでいいのか(笑) と思うぐらい上げてました。 さすがに一般の消費者は、 「ついていけてな~い」 と・・・。 相談の中でも、 新築マンションは諦めて 中古マンションを検討します。 というセリフが多かったのです。 昨年から今年にかけて 数字が顕著にでましたね。 新築マンションがなぜ? 値上がり過ぎたのか。 僕の見解は、まずは 用地(土地)取得が高い。 2年前から3年前ぐらいから 仕入れをするので高い時期でした。 さらに、今後の事を考えると 用地取得が困難になります。 高く売れるときに売る。 分からない事もないのですが、 「う~~ん」と考えてしまいます。 また、現実的な話をしますと 大工の人員不足です。 2020年までに、確実に完成しなければ ならないのが公共施設ですよね。 各会場は、急ピッチで施工してます。 という事は、人には限りがあります。 優先事項として、公共施設、 次は民間企業の施設(マンションや戸建て) 大工さんの人工代(手間賃)が 高騰しているんです。 何がバブルかって、大工です。 大工はスーパーバブルなんです。 とにかく、忙しい、忙しい もしくは充実、充実(笑) 仕事が次から次へと来ている状況です。 もうお分かりですよね。 大工の取り合い合戦が始まってます。 大工側としては仕事選べる時期です。 安い人工代(手間賃)には 見向きもしません。 これが新築マンションの値段が 高騰している理由だと思います。 併せて、材料費も上がっているので なおさらダブルパンチです。 これから建築しようとする物(新築) すでに建築されている物(中古) この違いが価格に 反映されているんだと思います。 専有面積は、ほんの少しだけ増えました。 広さに関しては、これかも増えないと 予想してます。 これは、人口の問題と家族構成が 以前と比べて減少してます。 広さがそんなになくても、 大丈夫となります。 収納が少ないとか、各部屋が 欲しいという要望で、 3LDKが必要とはならずに、 トランクルームなど利用するでしょう。 冬物収納サービスというシステムも あるので、上手く利用することにより 適切な部屋に住む事が可能になります。 結果、広い部屋は金額が高いですが、 必要最低限の部屋で、安い金額の […]

中古マンションは前の住人が気になる(汗)

中古マンションって前の住人ってどうなのか? 購入する時って気になりますよね。 前回、住人の年齢層などお話しましたが、 もう少し掘り下げて見てみましょう! 新築当初は、一時所得者は、圧倒的に 30代から40代です。 平均年齢をみても40歳前後となってます。 中古マンションは、40歳以上から 圧倒的に増えてますね。 面白いデータだと思います。 30代から40代は、結婚や子供が生まれ 幼稚園、小学校などの入園のタイミング で購入するケースが多いです。 ここ最近は1世帯、平均人数は3人で ファミリー層が中心となってます。 僕たちは、2人兄弟・姉妹が多く 4人家族が普通でしたけどね(笑) 中古マンションになる、 二次所得者になると 40代・50代以上の割合がグーンを 延びてますね。 特に60代のシニア層は、 なんと 40代、50代と比較すると 2倍以上の増加率です。 平均年齢が56.8歳、 買替え、住替え、している人たちが 多数占めているという事になります。 庭付きの戸建てや家が大きく、 管理ができないので 住替え需要が増えているという事ですね。 シニア層は、お金はそれなりに あるので、マンションを維持していくには とても喜ばしい人口の流れです。 なんとなく、戸建ては全部自分で やらないといけない、というより家仕事が多い(笑) マンションは、対価(管理費・修繕積立金)を払うと 管理会社などが業務として行ってくれる。 ある程度、お金に余裕もあるので、 快適に過ごしている。 「早くマンションにすればよかった」 というコメントも最近増えたような気がします・・・。 つぎに、住人の世帯年収を見てみましょう。 意外には意外! 600万円~800万円の年収層が一番多いんです。 みなさん、がんばって働いて、 中古マンションに住んでます。 全体の年収層をみると 800万円以上の割合も多く、半分以上を占め、 平均世帯年収835万円です。 ちなみに、新築戸建、中古戸建の 平均世帯年収は600万円台なので 200万円以上の差があります。 分譲マンション自体も、東京23区、 都心部に集中的に建設されてますので おのずとそうなるのも分かります。 えっーと、土地の値段が高く、 さらに建築費(RC)もかかるのが都心部で 少し郊外にでると土地の値段が やはり安くなります。 建築費(RC=鉄筋コンクリート造)ではなく 木造のほうがコストは抑えられますので という事です^^ 購入資金をみてみると みなさん、自己資金を貯めてますね~! 住宅購入に資金を投入しているのが 分かりますね。 今は、対価として何に払うべきなのか 購入者はしっかりと分かっているんだなと 僕が思いました。 数字が物語ってますからね。 新築マンション購入時の 価格は4000万円台が平均的に 多いようです。 約3割ぐらいを頭金にして、 残りを住宅ローンを組んでます。 月々11万~12万円 管理費・修繕積立金を足すと 約13万~14万円が平均支出になります。 マンション世帯主の年齢推移を みてみると、 2003年から2013年の10年間で シニア層の60歳以上が半数を占めてます。 新築時は30歳~40歳が中心になりますが 中古マンションになると 60歳が中心となります。 とは言え、10年間で 入れ替えがあるという事でもあります。 住替えをしたり、引っ越ししたり しているので、必ずしもずっと永住している とは限らない。 この点も面白いなと僕は思いました。 永住意識に関しては、 昔と比べてだいぶ変化がありますね。 1980年代は約6割の方が住替えるつもり その家には永住しないよ、 約30年以上経過すると逆転しました。 2013年は、永住意識が高くなったという事です。 戸建て神話があり、 庭付きに住んで、家族と共に過ごす。 住宅は2回購入する、 そんな時代だったのかなと思います。 戸建てを売却して、マンションを購入する。 時代とともに戸建では なくなってきているのがじわじわと 感じてます。 住宅2度購入は、 ファミリー層からコンパクトへ そんな傾向になりつつあるようです。 新築マンションから中古マンション […]

中古マンションの管理。どんな注意点があるの?

中古マンション購入をする際に、 管理が大事と聞きますが、 注意点ってありますか? 何点か上げてみましょう。 ☑外観状況(グーグルマップで確認) ☑内部(共用)の状況 ☑管理人のお話し ☑住人の年齢層 中古マンションの管理の状況を見るという ことを注意するということですね。 ☑外観状況 まずは、だれでも行うグーグルマップ。 マンションは、個人宅と違って、 モザイク(白くぼやかし)はしてないです。 ここで、ある程度の雰囲気が分かります。 みなさんググっているので、 いう事ありませんね(笑) もう一点、グーグルマップで、写真で見れる 状態で屋上とか注意深く見てください。 真上からみれるのですが、 屋上の手すりパイプ 部分が錆びていたりしています。 ちょっとしたことですが、事前に修繕すれば 問題ないことですが、その積み重ねになります。 それでも気になる中古マンションであれば 現地に行って確認です。 素人が行っても大丈夫なんですか? って思われますが問題ありません。 自分の目で見ることもとても大事ですし、 外観の状態は、クラックやひび割れは 誰がみても悪ければ分かります。 ここでクラック、ひび割れはなぜ?起こる を簡単に説明しておきますね。 乾燥による収縮 乾燥した状態で、 コンクリート内部にある水分が 蒸発して、基礎部分が収縮する現象です。 乾燥収縮によって、 耐えきれずひび割れとなります。 気温による変化 夏場で昼と夜の温暖差が激しい時に おきる現象です。 急激に温度が下がるとコンクリートは 縮む性質があり、 それに耐えきれないひび割れになります。 地震による原因 正直、大震災がない限り、 ほとんどないと思っていいです。 もし、震災にてひび割れが 起きたのであれば、 そもそも論ですので、 基礎部分などを疑ってもいいです。 施工の問題 これも、そもそも論ですが、コンクリートの厚さ不足、 強度不足があった場合にひび割れになる可能性あります。 地盤による問題(不同沈下) エリアによっては、地盤面が弱いので、 地盤補強などをしてないと、 建物が傾き、荷重に耐えきれず ひび割れになります。 コンクリートによる中性化 コンクリートはアルカリ性なのですが、 雨(酸性)や二酸化炭素の影響により コンクリート内部の 水酸化カルシウムが中性化します。 鉄筋はコンクリート内部あり、 保護されてますが、 中性化することにより、 鉄筋が膨張してしまい そこからひび割れになります。 そのまま放置すると、そこから雨水が入り 浸透して鉄骨がさびて、コンクリートの 耐久性は落ちます。 ☑内部の状況 建物も生き物なので、 人間の身体と一緒で、定期的に ケア(メンテナンス)してあげれば 長生き(笑)します。 早期発見が大事で、すぐに治療(補修) すればいいんです。 日々の管理や補修で、 寿命が延びるということです。 最近では、さびた鉄骨をカバーできる 技術もあるようです。 がんが治る時代なので、 利用することも1つの選択肢ですね。 マンションは、長期修繕計画というのが あります。 築年数が古いマンションは、 計画表自体がなかったりします。 あるか確認してみましょう。 最近は、管理状態がずさんだったりして、 管理費・修繕積立金が高いという理由で 管理会社を変えるマンションが多いです。 現場では、管理会社が数年前に変更したので 管理会社の担当が把握してなかったり、 (おーい、何のための担当制だー) 書類がなかったりします。 それでも管理室に書類が保管されている事が 多いので、自ら足を運んで調査することが 増えてます(笑) ☑管理人のお話し 管理人さんと仲良くなれるし、 色々な情報が聞けるので、僕としては 有難いのですけどね。 住人の情報も教えてくれたり するんですよ。 後は、住んた時の注意点やルールも 教えてくれるキーマンですので。 管理会社を変更するというのは […]

中古マンションの公示地価。2018年はどうですか?

中古マンションの公示地価、 2018年を参考にできますか? 3月下旬に、公示地価が発表されました。 結論から言いますと、 昨年より上昇しているというデータです。 確かに昨年は、東京都心は 土地価格は、ちょっとしたバブルでした。 取引が盛んだったというよりは 売主(売る人)が強気、強気でした。 特に、大家さん(オーナー業)は 売却した人にとっては バブルだったという事です。 高くても売れてしまう、場所が良ければ 投資家と言われる人たちは瞬く間に購入し、 オーナー業に走っていった傾向でした。 新築系のアパートは、利回り4から5%前後、 中古RC(鉄筋コンクリート造)なども 利回り6から7%前後でした。 東京都の物件はさらに利回りが 低かったので、相当加熱気味でした。 3%台という物件もあったりしたので(笑) 昨年の3月に金融庁が、投資用ないし アパート用の融資を締め出したので 落ち着いた感じはあったのですけどね。 それの波及が地方にもあったので 軒並み上昇してました。 中古マンションの実需(住居)も それに合わせるように金額が上がりました。 昨年は、そう意味では売り手市場だった ような気がします。 もちろん、相当値上がったという事ではなく 徐々に上昇というイメージでしょうか。 東京都心エリアのいいところは 上がっても、ガクッと下がらない事です。 勘違いするといけないので 下がりずらいと言っておきます(笑) 資産性が保てるというのは、 保有していても安心ですよね。 都心の収益不動産が売れている理由も ここから分かると思います。 特に収益不動産でも、 RC(鉄筋コンクリート造)の マンションが 売れるのはどうしてだと思います? 一番は、金融機関からの評価が高い点です。 築年数が20年ぐらいであれば 融資も35年ローンも組めます。 場合によっては、それ以上の年数も 可能な場合が多いです。 簡単に説明すると、 年数が長く組めると、毎月の支払いが 少なります。 家賃は、安定収入なので、 借入年数が長ければ 手元に現金が多く残り、 メリット高いのです。 RC(鉄筋コンクリート造)1棟収益 部屋数 12部屋 1部屋 家賃 9万円 月々 9万円×12部屋=108万円① 例)1億円ローン 金利3% 年数35年 月々 38万4850円② ①108万円-②38万4850円=69万5180円 現金が 手元に残るという事です。 やはり、鉄筋コンクリート造の建物は 賃貸も入りやすいという利点なので 長期的に収益が見込めるという事です。 中古マンションでも同じことが 言えてくるでしょう。 特に分譲マンションは、 賃貸用のマンションと比べて 家賃設定も高く、借りてがつきやすい。 会社法人で、福利厚生で 社宅扱いで契約するケースが多いのです。 会社が借りてくれるなら、 家賃が払われないというリスクを減る為 オーナー側としては、安心して貸せる訳です。 1棟収益物件を持たなくても 将来的には、区分の建物(1部屋) だけでも十分な資産として保有できます。 賃貸として、話をしましたが、 売却する点でメリットが大きいです。 例えば、築年20年経過して、 15年住んだとしましょう。 当時購入したマンションが 4980万円でした。 では、15年住んで築35年物のマンションが いくらになるでしょう? 半額になったりすると思います? そんな事が起きないのが東京都心なんです。 安く見て4000万円台前半です。 年間で50万円減ったとしても 50万円×15年間=750万円 750万円ですよね。 そんなに減らない可能性もあります。 同じ金額に近い価格で売却できることも あるのです。 なぜ? やはり地価が影響してます。 下がりづらい、もしくは時代によっては 上昇してます。 土地部分の資産価値が保てるなら 建物は、 急激に減価償却することはありません。 建物は、RC(鉄筋コンクリート造)だからです。 目先や5年、10年の利益なら 木造アパートや軽量鉄骨造でもいいでしょう。 ※あまりよくないですけど(笑) ただ、ほとんどの方は、長期で運用ないし 相続関係も絡むとなると、短期での […]