中古マンションの相場。2020年オリンピック前に買う?

中古マンションを検討している方なら 2020年のオリンピックの前がいいか 後がいいのか? いつが買い時なのか? この話題はよく耳にしますね。 現場でいてもお話しが増えたなぁ という実感があります。 ではでは、2020年オリンピック後が、 中古マンション購入が買いなのか お話ししていきますね。 東京オリンピックは、 2020年 7月24日 金曜日にスタートします。 終了が8月9日 金曜日です。 16日間の熱い日が続きますね。 では、2020年が買い時と 言われているという事は、 価格(値段)が下がるのではないか、 そう言われていると思います。 2020年まで見据えて、 マンション建設ラッシュだとか、 今のうちに投資家や外国人が購入して そのタイミングで売りさばこうみたいな 記事も多いですよね。 供給過剰だから、少子高齢化だからと あまり数字を見てないで記事をしている事が 多いなぁというのが印象です。 もちろん、不動産は景気に左右されることが 大きいですが、今が好景気かと言いますと そんなこともないでしょうし、 不景気かなと思うとそうでもなさそうです。 今までも東京の23区内のなかでも 区を限定して ブログでお話ししてきましたが、 (千代田区・港区・渋谷区・新宿区・中央区・ 文京区・目黒区・世田谷区・品川区・大田区) 生産年齢を見てみると、上記の10区は 平均して2035年~2042年あたり まで区によっては人口は伸びてます。 人口減と言われているのは、 全国的にみてはそうかもしれませんが 区によっては、まだ人口が増えてますから 選択する上では、問題ないかと思います。 次に、過去の成約状況をみてみましょう。 2006年から上がり基調になった途端 リーマンショック、サブプライムショックが 起きて、2009年に価格が下がりました。 景気に左右されるという事が 実証されましたね。 そこから、徐々に価格上昇が起きてます。 成約数もほぼ増加傾向です。 成約平均価格ですが、 2016年が平均3049万円となってます。 2017年の7月までの段階ですが、 上記の表をみるとほぼ横ばいとなってます。 (首都圏 3568➡3562) 来年以降(2018年)は どうなるかわかりませんが 仮に毎年50万円上がると仮定して 2018年 3100万円 2019年 3150万円 2020年 3200万円 と仮定します。 2021年にいくら下がれば得になるか 計算してみましょう。 年収500万円前後の方を例とします。 家賃は収入の3割が目安ということにすると 500万円×30%=150万円(年間) 2018年から2020年まで、残り3年間 ありますから、 150万円×3年間=450万円は 支出として払い続けます。 まずは3100万円ー450万円= 2650万円 下がらないとですね。 ではそこまで価格が下がるには 何かしらの要素がまず必要ですよね。 上記の表は、新規登録状況です。 リーマンショックの2009年に▲350万円 ほど価格が下がっているのが分かります。 経済的にも大きい影響がある時に 不動産価格が下がることも 分かると思います。 2012年も単価と価格が下がってますね。 ▲140万円です。 ユーロ危機と日本の貿易収支が赤字に 転落した年でした。 では、現在ないし来年に購入した場合、 計算をします。2018年はもうすぐなので。 平均価格 3100万円とします。 金利 1.37%(フラット固定)35年 毎月支払い 92,956円 変動金利だと支払いが安くなりますが あえて変わらない固定で試算します。 92,956円の内訳をします。 元金:57,564円 利息:35,391円 元金(57,564円)×12か月=690,768円 690,768円×3年間=2,072,304円 31,000,000円ー2,072,304円= 28,927,696円 3年間で住宅ローン控除を受けた場合、 3100万円×1%=31万円(1年間) 31万円×3年間=約93万円 厳密言いますと 年間で690,768円減りますから 1年目 30.7万 2年目 29.6万 […]

中古マンションを民泊にしたい場合は?

中古マンション購入した際に 民泊にできる事ってあるの? 一時期より、民泊は 騒がれなくなりましたが、 中古マンション購入した場合に、 民泊事情はどうなの? というお話しをしていきます。 まず、民泊は、平成25年12月 国家戦略特別区域法 成立 区域に限った民泊サービス(特区民泊) その区域が 東京都大田区 大阪府 大阪市 北九州市 新潟市 現時点で5区域となってます。 2016年1月に解禁となりましたが、 あまり広まらなかった理由としては、 6泊7日以上という 滞在期間だった為です。 外国人も、ロング期間で日本の旅行を 考えてはいますが、ずっとそこに宿泊する? となると需要がなかったんですね。 特に、日本来たら、東京だけでなく、 東北方面や関西方面にも 行きたいはずですから 難しかったんですね。 国としても、早速改正をして、 10か月後の2016年 10月には 2泊3日以上に緩和されたのです。 非常にいい緩和ですね。 であれば、東京や大阪、北九州にでも 旅行プランとして組めますね。 どんどん、需要が高まると思います。 マンション標準管理規約の話しします。 マンションには、住む上での規約というのが ありまして、簡単にいうとルールを 守って下さいという事です。 例えば、ペット飼育の件、 リフォームする際の届出の件、 駐車場、駐輪場の利用の件、 共用部分の利用、など ガイド(ルール)ブックがあります。 その中で、管理規約の大体第12条に 多いのですが、 区分所有者は、 その専有部分を専ら(もっぱら)住宅 として使用するものとし、 他の用途に供してはならない。 ※簡単にいいますと、 住宅のみという事です! 住宅のみで、事務所や店舗が併用されてない マンションであれば上記の条文が記載されてます。 改正内容の前に、 住宅宿泊事業法の考え方を見てみましょう。 上記の図を見て分かるように、 住宅の中でも事業をしてもOKという事です。 この改正は、非常に規制が緩くなりました。 区域を限定せずに、住宅でも宿泊事業が可能 (マンションでも民泊サービスが できるようになったということです) 平成29年8月マンション標準管理規約 改正 が行われました。3パターンあります。 ①区分所有者は、専有部分を 住宅宿泊事業法第3条第1項の 届出を行って営む同法第2条第3項の 住宅宿泊事業に使用してはならない ②区分所有者は、その専有部分を 住宅宿泊事業法第3条第1項の 届出を行って営む同法第2条第3項の 住宅宿泊事業に使用することができる ※簡単にいいますと、 家主(オーナー不在型) ③区分所有者は、その専有部分を 住宅宿泊事業法第3条第1項の 届出を行って営む同法第2条第3項の 住宅宿泊事業 (同法第11条第1項2号に該当しないもので、 住宅宿泊事業者か自己の生活の本拠として 使用する専有部分と 同法第2条第5項の届出住宅が同一の場合に 限る)に 使用することができる 上記の文章わかりずらいですよねー、 ※簡単に言いますとホームステイ型です。 新築マンションないし、比較的築浅の マンションは管理規約改正ができてますが、 中古マンションは、まだ管理規約自体を 改正できてないマンションも多いようです。 OKと禁止、どちらがいいのか、 管理組合でも話し合いになっているとも 聞きます。 住宅の中でも事業をしても OKという事なので 民泊ができるマンションは価値が 上がる可能性があるという考えもあります。 もちろん、法律としてをクリアして、 住民の同意を得られた前提ではありますが、 投資用としては 利益が確保でき、収入源として、 入れば、資産価値があがると されています。 ただし、ルールも決めずに勝手に 民泊をしてしまうと、逆効果となるので 住人の同意が何よりも大事になってきます。 セキュリティ重視のマンションや タワーマンションなどは、 なかなか理解が得られない状況だと 思います。 […]

中古マンションの新宿区相場

中古マンションの新宿駅区相場を 検証してみましょう? 新宿区と言えば、新宿駅の 乗降客数が世界1位ですが、 東京23区内では外国人比率が1位、 韓国人と中国人ともに比率1位です。 そんな新宿区で、中古マンション購入 した場合、色々と比較検討してみましょう。 まずは、このシリーズでおなじみの ※レインズ(REINS)に 中古マンションが 何件登録されている物件数をお伝えします。 ※レインズとは、 国土交通大臣により指定されている 不動産流通機構が運営している コンピューター・ネットワークに よる不動産流通のシステムです。 不動産会社は物件売却の依頼を受けると、 その物件をレインズに物件を登録します。 簡単に言いますと、不動産会社間同士で 物件がみれるポータルサイトです。 平成29年11月5日現在 登録数 1427件 オーナーチェンジ(投資用物件) 居住として住めないマンション 608件(20㎡未満が多いです) 居住として住めるマンション 1427件-608件=819件 書面による購入申込み 22件(のち投資3件) レインズはすぐに反映します! やはりすごく便利です。 新宿区、直近1年間で成約した数 居住用としてのデータにする為 専有面積が20㎡以上+ワンルーム以外 としました。 658件(レインズより) 皆様も成約事例を調べる事ができます。 レインズマーケットインフォメーション ↑成約価格を基にした不動産取引 一度、確認して見て下さいね。 ということは、 販売数が819件 成約数が658件 需要と供給のバランスが 供給のが多いという結果になりました。 このシリーズでは、説明してますが 簡単に言いますと、 販売数が多く、成約が少ない 供給過多 物件が安い 販売数が少なく、成約が多い 人気があり、物件が高い 新宿区は販売数が多いので 物件が安いということになります。 では、新宿区は安いかどうか 検証してみます。 まず、成約数の658件の成約坪単価の 件数を確認すると 100万未満   6件 100万~150万 37件 151万~200万 74件 201万~250万 130件 251万~300万 142件 301万~350万 136件 351万~400万 91件 401万~450万 30件 451万~500万 9件 501万~600万 3件 平均相場が251万~300万が中心 だとわかると思いますが、 300万~400万台は、 227件の成約があり、 400万円以上も42件あります。 新宿区内で一番売れているのが、 251万~300万です。 それ以上の坪単価の 価格帯も売れているという事は 251万~300万円台が割安だと 感じて購入しているという事になります。 特に300万円超えの単価層が2位なので 分かりやすいと思います。 もちろん、目安なので、人によっては 高いと感じる人もいるでしょうが、 相場は、基本的には住んでいる人が 決めているので、 売る人はその金額が相場だと認識して 売却価格を決めてます。 過去のブログを参照ください。 新宿区 中古マンション 売買範囲 専有面積 12.74㎡~256.52㎡ 価格   593万円~29800万円 1坪単価  101万円~990万円 築年数  昭和34年11月~ 新宿区は敷地面積は23区内で13位で (18.22k㎡)20k㎡をきっているので 狭いエリアではありますが、広範囲な 広さ・価格帯・坪単価になってます。 築年数は、やはり昭和30年代が ありますね。 今までの区でもお話ししてますが、 平成29年現在から、54年前で、 人間ではあと6年で、一般的に定年退職です。 あと6年で、 何をするべきかと考えてしまう時期 ですが、マンションも 建替え時期に来ています。 建替えは色々と大変ですが、 ブログあるので参照してください。 →建替え① 新宿区の人口 平成29年11月現在 […]